楼市半年报|新房“降温”后趋稳,二手房市场走到“十字路口”
2023年已经过半，回首上半年的上海楼市，市场在震荡调整中逐步下行。年后新房市场表现出一波凌厉上行，金三银四如期兑现，然而好景不长，随后市场步入下行通道。对于下半年的新房市场，业内人士认为，中高端改善房源的成交，或是支撑市场的关键。
而土地方面，上海首轮供地的火热程度远超预期，房企对于上海楼市依然保持乐观。与土地市场一派热火朝天的景象截然不同的是，上海二手房市场寒意不止，在经历3月成交小高峰后，开始量价齐跌，挂牌量始终居高不下，成交却逐渐触底，二手房行情下半场走势或依然严峻。
新房：开局先扬后抑，市场表现整体稳定
上海中原地产数据显示，2023上半年上海新房新增供应458.92万方，3月是供应量最高的一个月，供应面积接近90万方。
49.09%的房源均价在3-6万/平，占据市场主导地位。而供应均价在6-9万元/平方米的中高端改善产品上半年供应123.26万平方米，占供应总面积26.86%。
由此可见上海楼市已经进入改善时代，高品质产品更契合市场需求。而供应套数最高的三个楼盘分别是象屿招商公园1872、金鼎首府和虹桥公馆3期。
从成交量来看，上半年上海成交新建商品住宅509.87万平方米，同比增长35%。去年上半年上海新房市场受到疫情冲击，成交量萎缩至377.78万方。
数据来源于上海中原地产
拆分到每个月来看，1-2月成交量处于低位徘徊，而3月受传统销售季影响，成交突破百万方，此后2月成交量逐步下滑。6月在冲刺半年的背景下，实现翘尾收官。浦东是成交量最高的区域，以108.15万平方米领跑全市，排名第二的青浦成交68.50万平方米，大虹桥成为主要供应板块。
从成交前十榜单中发现，3-6万元/平方米首次改善产品不多，整个榜单中有6个楼盘成交均价超过6万元/平方米。较高均价，大户型的产品正变得越来越受市场欢迎。从个案成交面积来看，表现前三的楼盘分别是象屿招商公园1872、越秀嘉悦云上和蟠龙府二期。
2023上半年新房成交榜,数据源于综合整理（仅供参考）
上半年新房市场还有不少大事件发生，影响力最高的属于“云锦东方”事件，地处徐汇滨江的“豪宅”云锦东方由于过高的一二手房倒挂，让很多人看到了套利的机会，随之催生的“结婚黄牛”、“代持黄牛”、“资金黄牛”等乱象迭起。在此影响下，上海新房市场高端楼盘一度暂缓入市，预计后期也会出台限制此类楼盘的调控。
其实上半年上海新房市场呈现出市区热，郊区冷的两极分化态势。据上海中原地产数据显示，以市中心高端新盘为代表的上海豪宅市场上半年成交2527套房源。在五批次断供的背景下，成交量虽略有减少，但在倒挂因素的驱使下，该类产品的认购表现依然很热。
今年上半年，上海共有6批次新盘入市，去年由于特殊情况供应节奏放缓，再参考2021年同期，仅有3批次新盘入市。虽然批次增加，相对应的供应量减少，往年每批次供应套数基本在万套以上，而今年每批次供应量几乎腰斩至6000多套。因此今年上半年上海新房市场呈现出“少量多批次”的推盘节奏。
数据整理自本站房产
从积分情况来看，上半年以来上海新房市场热度如坐过山车一般。在今年一批次新盘认购中，15盘触发积分，触分率达到了历史最高的64%，但在随后的三批次表现中，热度明显回落，触发积分楼盘率在30%左右，主要以市区或近郊热门楼盘为主。
数据整理自本站房产
然而在最近的五批次新房中，由于高端楼盘缺席，最终仅有2盘触发积分，触发积分的楼盘数量和几率均创下新低，由于触发积分的两盘建发建发璟院二期和象屿招商公园1872都是大热盘，因此入围分都不低，拉高了均价入围分。
尽管5批次触发积分楼盘探地，但市场表现还算可圈可点，五批次新盘认购时间撞车，导致了各大楼盘的客户被大量分流。
此外，第五批楼盘中有很多楼盘尽管没有触发积分制，但也能够当天全部消化完毕，所以说，市场韧性犹存。
数据来源于本站房产
今年上半年认购率最高的楼盘是徐汇滨江的云锦东方，不过该盘至今尚未开盘，从高认购率的楼盘分布来看，闵行和浦东各占4席。基本是靠近市区的优质板块，例如闵行古美、吴泾、金桥、唐镇等热门板块，这些板块特征是发展成熟，配套完善，房价基本都在10万以内，是很多购房者可以承受的范围，楼盘也以高质量的改善房源为主。
数据来源于综合整理（仅供参考）
另一大特征是，高认购率楼盘基本集中在今年前三批次，四批次后市场风向开始转变。从分数来看，今年上半年最高分楼盘是徐汇滨江的百汇园，入围分达到106.64分，前滩的百合园2批产品则紧随其后。
对于今年下半年上海新房市场走势，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海的楼市政策依然会保持稳定，不排除会有微调举动，但限购等重量级调控不会有大的变动。目前来看，市场信心还在底部，核心区域配置核心资产的思路不变。因此，预计下半年交易还是以热点推动为主，尤其是10万+的高端改善项目继续是众多买家角逐的方向。
二手房：成交量跌破“枯荣线”，降温行情或持续
对于新房市场的稳中有降，今年的二手房市场表现有点不尽人意。据不完全统计，今年上半年上海二手房市场的高点出现在3月，随后逐月递减，在刚刚过去的6月，上海二手房成交量约1.2万套，环比下降约22%，跌破业主人士普遍认同的1.5万套枯荣线。
今年上半年，上海二手房约成交8.4万套，同比增加68%，增幅大的主要原因是去年4、5月封城几乎无成交，同期基数小，而与2021年同期相比则减少45%。
数据来源于综合整理（仅供参考）
从总量来看，情况并不算最差，相比2022年和2022年成交数据都要好。在本站房产此前的调查中，很多房东及中介人士普遍反映，市区老破小去化难度较高。
据业内人士分析，从历史成交行情来看，购买二手房的客群以刚需上车为主，尤其是300-400万以下的购房者占主导。不过随着市场逐渐进入改善时代，外加上海郊区的发展逐渐成熟，轨道交通也在大量建设，很多以上车为目标的刚需购房者把置业目标不再拘泥于市区老破小，而是选择生活品质更好的远大新。
数据来源于综合整理（仅供参考）
今年二手房呈现出另一大显著特征，就是挂牌量持续走高，成交周期拉长。据不完全统计，6月上海二手房挂牌量为约7.95万套，相比8月的最高峰8万多套略有小幅下滑，不过总体挂牌量相比今年一月份增量达到了近一倍。
数据来源于各中介网站汇总（仅供参考）
挂牌量走高，二手房的成交自然会受阻。在成交整体低迷的情况下，二手房迎来降价潮，市场从年初的卖房市场转变为买房市场，买房人议价空间提高，部分房东不得不大幅降价卖房，这也让部分区域的二手房泡沫挤压，一二手房倒挂空间收缩。
以去年楼市较热的大虹桥为例，上海蟠龙天地今年初二手房挂牌价在9万/平以上，最新成交单价已回落至7.5万/平，一二手价差不断缩小。
对于上海的二手房市场走势，有业内人士分析称，当前上海二手房市场房源多、客户少，如果没有利好政策刺激楼市消费，二手房的“低温”行情或将维持一段时间，买家和卖家将展开深度博弈。虽然当前二手房交易量不高，但房价还是比较稳定，因此购房者无需过分担心市场。
土地市场：新房利润可观，房企仍看好上海楼市
今年上半年，上海土地市场的表现还是比较喜人的。不过在很多城市上半年完成了2次集中供地的背景下，上海仅有一次宅地出让。19幅地块出让面积约94.4万方，成交总额约518.83亿元。
值得一提的是，今年上海的首轮供地创造了多项纪录，62家房企参与竞夺，创下上海集中供地以来参拍企业数量之最；平均溢价率7%，地块触顶率79%，除了4幅底价地块，15幅竞价地块进入一次书面报价率100%均为历届之最。
在这其中，有9宗地块参拍企业超过10家，闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块参拍房企更是达到28家，这在以往都是绝无仅有的。即便是报名参与10幅以上地块的房企，招商、中铁建、象屿和保利仅能摘下2幅地块，由此可见本轮土拍的争夺空前激烈。
数据来源于综合整理（仅供参考）
首轮供地另外2大看点是万科、华润、中海三年禁令到期重回市场，万科成为大赢家，斩获松江和闵行两幅地块。此外，央国企再次垄断上海土拍，19幅成交地块中，央国企摘得15幅，民企仅4幅。这也意味着，今年底或明年的上海新房市场上，央国企的项目或依然是市场主力。
从上半年土拍进度来看，有多幅地块的设计方案出炉，另据不完全统计，招商新桥、周浦地块项目，中建&万科闵行梅陇，金地嘉定新城两盘，中铁建奉贤西渡，华润、华发大虹桥等多个地块项目已经开工。
对于上半年土地市场的表现，卢文曦分析称，上海从拿地到最后推向市场销售的周期在缩短，如果4月份拿地，最快可以在金九银十的销售窗口期回笼资金。从上海楼市大环境来看，新房市场承接力还是不错的，除非是金山、崇明这种区域性市场，否则大部分楼盘当天清盘的压力不是特别大，相反，房地联动价还留足了利润给房企，所以只要拿到地块，利润基本可以提前锁定。
上海二批次集中供地将于7月11日正式开拍，在二批次的土拍中，竞拍规则出现微调，竞拍触顶后“摇号”取代了一次书面报价环节。
对于上海土地市场下半场的走势，卢文曦预判，上海土地依然会是众多房企角逐的地方，况且第二批公示的待拍地块有不少是大面积地块，可以解决房企土储问题。因此，预计会延续第一批土拍的热度，当然土地之间的分化依然存在，重点地块进入最后的摇号是大概率事件。