賣厝阿明／房產登記共同持有 專家建議要事前書面協議

太平洋房屋五股店组长黄博圣。 图／黄博圣提供

房屋共同持有是一种蛮常见的产权登记，常见在家族继承、配偶共置房产或借名登记的情况。这样的产权安排是有其便利性与优点，但在房贷办理、还款分配、收益分配以及房产处置时，就有可能因其他共有人意见相左而受阻，为此，阿明特别邀请太平洋房屋五股店组长黄博圣，为大家解析关于房屋共同持有的优缺点与相关建议。

▌什么情况会出现房屋共同持有？

黄博圣指出，通常会以「持分」形式分配登记给多名所有权人，以下是几种常见情况：

■ 家族继承：例如多名继承人共同继承遗产。

■ 共同出资：共同投资或夫妻成家时一起出钱购置房产，产权共同登记。

■ 借名登记：将房产登记在他人名下，通常因有税务、贷款或信用条件需求而采用。

▌常见共同持有的登记形式

■共同登记：即双方拥有房产的共同持分。这种设定的优势在于安全性较高，可防止任一方在未经对方同意下出售或抵押贷款。缺点则是贷款额度可能会受另一方的信用状况影响导致降低。

■预告登记：指的是房产登记在一人名下，但另一人则拥有限制权。例如，房产登记在甲名下，乙通过预告登记确保甲在未经乙同意下无法出售或抵押房产。这种设定的优势在于节省成本。缺点是若甲欠债而遭法院查封，房产无法避免被强制执行拍卖的风险。

■借名登记：将房屋以他人名义登记。可能因有贷款需求，需要有信用情况良好的持有人申请。

▌黄博圣分析共同持有的优缺点

■优点：

1. 若共有人欲出售持分，其他共有人拥有优先购买权。

2. 降低个人经济压力，共同分担持有房产必要成本支出、房贷与维修费用。

3. 夫妻一同购置可提高可贷资金与运用灵活性，促进共同经营家庭的目标。

■缺点：

1. 交易限制：房产处置时需全体共有人同意。

2. 税务影响：可能用掉共有人「土地增值税优惠」及「首购贷款优惠」的一次性资格。

3. 利益争议：若无书面明确约定，可能引发收益或成本分摊的纠纷问题。

黄博圣回忆，曾服务一对新婚夫妻购置婚房，因男方家长坚持房子须登记在男方名下，而引发争执。当时组长建议采用「夫妻共同持有」，并解释民法第1005条夫妻财产制规定，夫妻若无特别登记，均采法定财产制，因此登记在谁名下并非关键，但若登记在双方名下，彼此有更明确共同努力的目标，一方面凝聚双方的心，也能提升夫妻情感。夫妻接受了黄组长建议，顺利购置新房，后来，这对夫妻再度来访，再次感谢当时黄组长提供了专业建议让他们能和睦成家，并表示即将迎接新的家庭成员，再度回来请黄组长协助换房事宜。

▌共同持有申请房贷申请人需备条件：

银行贷款：必须取得所有持分人的同意，才能将房屋作为抵押品。

民间借贷：视借贷机构要求，部分贷款机构不需所有持分人同意，仍可作为抵押品。

▌共同持有人申请房贷会有什么风险与影响？

共同持有人申请房贷后无法偿还贷款时，银行最终可能会拍卖房屋偿还贷款，这就直接影响其他共有人持有的产权部分。因此，在共同持有之前，各方都应协商并有明确对资金运用及风险分摊方案共识，以避免产生后续纠纷问题。

黄组长提醒，共同持有房屋虽然确实会有其好处，但也可能因税务、贷款及交易限制引发复杂问题，为保障双方权益，务必与所有共有人在事前协议清楚，并订立书面契约，明载具体规范未来收益分配、产权处置等细节，若共有人对房屋使用、收益或处置意见分歧，或面临房屋交易等复杂情况，建议采取协议分割的方式来解决问题，并透过专业地政士或律师协助来确保法律效力。

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