賣厝阿明／房東說要提前解約可以嗎？ 專家表示要看狀況

租屋示意图。 图／联合报系资料照

一名租屋网友表示自己的租约到明年二月才到，没想到近期房东却称要卖房子，要求她即刻迁离，让她十分困扰，她询问网友们可以不搬吗？引起热议！

所以这集我们就来讨论一下，房东说租房提前解约要注意什么呢？Speedo.速包租代管-尊信台南店刘玉琳管理师，分三个部份和大家说明：

Q1.定期契约提前解约？

A：双方租约有明确的租赁期间，就是定期契约，在约定租期届满之前，房东不可任意终止。根据《住宅租赁契约应约定及不得约定事项》第十四点「任意终止租约之约定」，如果双方有约定(就是勾选)「得」任意终止租约，租赁一方只要提前一个月通知对方，就可以解约，也不必付违约金。如果没有提前一个月通知，就得付违约金，并以一个月的租金为上限。

Q2.什么是买卖不破租赁？

A：民法第425条规定：「出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。」简单来说，就是「房东的房屋买卖行为，不影响租客的租屋权益」，意即房东和房客签租约后，合约期间内，房东将房子卖给第三人，这时原本双方签署的租约仍然有效，所以房东要卖房子，不能要求租客即刻迁离，除非有不适用的情形。

Speedo.速包租代管-尊信台南店刘玉琳管理师（右）。 图／刘玉琳提供

Q3.买卖不破租赁不适用情况？

A：不定期租约(未定期限的租赁契约，通常是之前租约到期后，双方没有另外签约，一样继续往下租房收租。) 没有经过公证；或租约期限超过5年且未公证，皆不能主张买卖不破租赁，新屋主可以要求租客搬离。故建议租约要定下明确日期，到期再另签新约；长约则需公证，较有保障。

案例说明：

小张向房东承租一间房，未免麻烦双方一次签六年的长约，后来房东被倒会，人消失了，房子也被法院查封，小张很担心将来换新屋主后，之前的租约还算数吗？于是他赶快找仲介看看有没有其他适合的房子可租。但仲介一了解，小张的租期长于五年且之前有公证，适用于买卖不破租赁原则，所以小张可主张继续承租，就不用害怕被赶走！

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