雷皓明／「疫」筹莫展下可要求房东降房租吗
▲疫情下，有不少房东愿意调降房租，在法律上，针对无法预测、事先内化到经营成本中分散风险的情形，有透过「情事变更原则」，让法院介入调整。（图／视觉中国CFP）
在新冠肺炎疫情影响下，最近有不少房东表示愿意降低房租来减少房客的压力，政府也抛砖引玉，针对国有非公用土地租金减收，提出可以申请缓缴、免计利息等方案，但这样「共体时艰」是房东的义务吗？在法律上，房客有依据请求房东调降租金吗？
有什么依据可以调整租金
房东与房客双方应该在缔约时就已经评估在租约期限内的利益与风险，所以原则上，双方应该要遵守契约的约定。但针对无法预测、事先内化到经营成本中分散风险的情形（有判决举例如石油危机），如果都不能增减租金，可能会造成对一方当事人显失公平，此时才有透过「情事变更原则」，让法院介入调整的必要。
首先是一般原则的规定，契约成立后有情事变更，而这个情形「非缔约当时可以预料的」，且如果按照契约「原本的效果会显失公平」，那当事人得声请法院增、减其给付或变更其他原有效果（民法第227条之2）。
在民法租赁契约当中，针对租金调整也有特别规定（第442条），「租赁物为不动产者，而且『租约没有约定期限』的话，当事人可以不动产价值的涨跌为理由，声请法院增减租金。」相反的，如果「租约定有期限」，可以认为双方当事人有在约定期限内有不变更租金的意思，就不能用这一条的规定来主张调整。
不动产租约有定期限还能调租金吗
如果不动产租约有约定期限，不能以民法第442条规定请求增减租金，那还能不能主张民法第227条之2情事变更的一般规定呢？
学者多认为，如果符合第227条之2有情事变更之情形、依照原本的契约效果会显失公平，就算是有定期限的租约，还是可以请求法院变更效果。但有法院判决认为，只有未定期限的不动产租赁才能适用情事变更原则，如果定有期限，应该要依照双方租约所约定的租金计算方式（高等法院台南分院96年重上字第49号民事判决）。
过去SARS时也曾有过主张调整租金的案件，法院虽然认为SARS的情况是无法预料的短期剧变，但认为需要证明影响到房屋或土地的价值、受影响而需要调整租金的期间有多久，而且要达到缔约时无法预料、显失公平的程度（台北地方法院93年度北重诉字第12号民事判决）。SARS当时的几个案件都是较大规模的公司请求调整租金，与房东的缔约能力、评估风险的能力应该相当，也因此不容易被认定为显失公平，而没有请求成功。
相反地，考量一般承租人相较之下通常为较弱势的一方，如果能证明在这波疫情下造成租赁物价值下跌、依照原本租金显失公平的话，应该允许承租人向法院请求调整受影响期间内的租金。（本文转载自律师谈吉他粉丝页）
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