【疫情下房客】实习工作临时喊卡！专家教你怎跟房东协调降租金
疫情冲击想降房租？若获房东同意降租，Line记得截图且将约定注记到契约中！昨（22）日在资深司法记者苏位荣主持的《行动法庭》，律师施宥宏提醒，若不敌疫情，需要跟房东协调降租金，若房东同意降租，务必留下书面资料。若是用Line对话，务必截图存证，并注记到租屋契约中，以避免日后房东翻脸不认帐。崔妈妈基金会法务组长曹筱筠则建议，若房东遇到房客租约到期但不敢搬走，虽然房客仍持续缴租金，但一定要签短期租约，以免一年一签的租约自动转为不定期租约，衍生其他麻烦。
降租别高兴太早 记得Line截图＋契约补注记
在疫情三级警戒的冲击下，服务业叫苦连天，而租金对店家来说，是沈重的负担！
律师施宥宏观察道，他的事务所就在永康商圈附近，以前小笼包店和冰店大排长龙，但如今门可罗雀。永康商圈租金相当昂贵，一个30-40坪的店面，租金一个月至少10-20万。如今店家营业量降到三成，许多店家不是倒闭，就是改为线上营运。
若店家期望调降租金，且降租已经获得房东同意，施宥宏强调，务必要留下书面纪录。「如果是Line，可以先截图。现在Line都有收回功能，一定要截下来！」
但Line截图下来后，施宥宏提醒，要在租屋契约上做补注记的动作，就是在契约记载「从几月几日到几月几日，先降租多少」，再签名盖章。接着，房客把写好的注记，照下来Line传给房东后，若获得房东同意，就再截图存证，以避免日后房东翻脸不认帐。
疫情突然爆发，也坏了人们原订的计划。崔妈妈基金会法务组长曹筱筠表示，疫情期间他们接到许多电话，不少民众为了录取到的实习和工作，原本都已经签好租屋契约，也开始付房租，未料因为疫情冲击，实习和工作缺关闭，不仅没收入，还要缴房租。
曹筱筠表示，虽然在《住宅租赁定型化契约应记载及不得记载事项》，有明文「法定终止权」，但终止条件是要房客欠租2个月房租，或有不法行为、转租或破坏房子，或房客有疾病、意外等事由，才能终止租约。若不符合这些条件，租约就难以立即终止。
曹筱筠指出，在一般情形，房客还是可以先跟房东谈终止租约，如房东拒绝终止。接着，可检视契约内是否有「任意终止条款」，就是租屋契约是否有允许房客可以「不附理由」终止租约的约定？如果有，就要提早一个月通知要解约，否则最多会被扣一个月的租金。
若租约没有「立即终止条款」，房客也无法依据法定终止事由解约，曹筱筠建议，房客可以跟房东协调延后租约，或检讨违约金。若付不起租金，也可协调如何分期付款或减租、拟定计划书。简言之，就是不要让房东损失太多。
另一方面，也有部分民众面临租约到期但不敢搬走，房东也不敢点交的窘境。曹筱筠强调，在租约到期的情形下，「一定要签短期租约！」因为当租约到期，房东仍持续收租金，租约将会演会成「不定期租约」，将衍生其他麻烦。
对于房东，律师施宥宏则建议，在房客迟缴租金时，房东可以先关怀房客状况，了解对方是否有余力负担租金。若面对房客蓄意摆烂、已读不回，房东可以发函通知，催告对方定期支付。若房客仍然摆烂，房东只好上法庭提告。
对于网红律师吕秋远表示，法院因疫情停摆，房客被房东告，法院半年后才会第一次开庭，三审定谳可能是在三年后的说法。施宥宏律师回应说，司法院已经通过视讯开庭相关的条例，法院未来可能会视讯开庭。
至于法院会如何判，施宥宏律师预估，法官通常会依据「情事变更原则」酌减租金，而房客也能跟法官抗辩，因疫情冲击产业，无力缴交租金为「不可抗力」。不过，在法庭上，房客最多只能主张「酌减」租金，而不能要求完全免除房租，因为房客占用房屋本该给付租金，不能完全不付款。因此法院最终会自由心证，订个数额，判决房客应给付的租金。「不能说，因为疫情，就什么都不用付！」
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