美国普通人买不起房，富豪却在房地产市场上大显身手

FX168财经报社(北美)讯 美国正面临几十年来最难负担的房地产市场之一，住宅销售陷入停滞，一代有志于购房的人被拒之门外。但有一个群体却对这场危机泰然处之：富人。

总体而言，这是美国一个令人不安的关键销售季节。继5月份下降15%之后，6月份新房销售略有下降，远低于预期，而二手房交易量则连续第四个月下降。

市场上唯一的亮点是豪宅。根据全美房地产经纪人协会的数据，6月份唯一销量上涨的价格类别是价值超过100万美元的房屋。原因不难理解。30年期固定抵押贷款利率从2019年底至2022年初徘徊在3%左右，目前徘徊在6.8%左右，任何需要借贷的人为同一栋房子支付的价格都比几年前高得多。

但腰缠万贯的买家不必担心，因为他们可以使用现金。

“我不记得上次听到买家谈论融资是什么时候了，”道格拉斯艾丽曼公司驻佛罗里达州萨拉索塔的豪华房地产经纪人丽莎·鲁克斯·莫里斯 (Lisa Rooks Morris) 说。“他们都带着现金来。”

结果是高端房地产繁荣，将美国最大的豪华住宅建筑商推向了新的高度。Toll Brothers Inc.在5月份的第二财季收益报告中公布了强于预期的订单，并上调了全年交付预期。自2023年初以来，该公司股价上涨了约160%，目前接近历史最高水平，使其成为标普中型股400指数中同期涨幅第六大的股票，并成为过去六个月表现第二好的美国上市建筑商。

Zond首席经济学家Ali Wolf表示：“从历史上看，当利率上升时，高价房屋最先受到冲击。但今天我们并没有看到这种情况。高房价和强劲的股市为富裕的美国人提供了抵御利率冲击的缓冲。”

Redfin的数据显示，截至第一季度末，45%的美国高端购房者使用全现金购房，这一比例达到至少十年来的最高水平。充裕的股票投资组合、出售长期持有的商业地产以及新继承的世代财富都是受欢迎的融资来源。

相比之下，入门级买家依赖个人储蓄和收入，而这些储蓄和收入跟不上通货膨胀。对于低收入借款人来说，问题不仅是抵押贷款利率上升，还包括获得贷款批准的难度，因为信用卡和汽车贷款拖欠率不断上升。

“我们看到的房地产市场分化是经济分化的一个缩影，”Nationwide高级经济学家Ben Ayers表示。美国的资产价值正在飙升，“虽然许多人从中获利，但另一方面，人们只能勉强度日。”

富有的买家正在重返位于华盛顿州西雅图以南30多英里的疫情新兴城市黑钻石。在Toll Brothers位于这座前煤矿小镇的活跃成人社区The Regency at Ten Trails，起价为60万美元，但最受欢迎的户型售价超过100万美元，面积约为2000平方英尺(186平方米)。据Toll Brothers称，超过一半的买家都是现金支付，销售代理人克里斯蒂·布鲁尔表示，她注意到过去几个月需求有所上升。

今年早些时候，在佛罗里达州，莫里斯在挂牌72小时后就售出了一套价值775万美元的新建住宅。她说，现在和新冠疫情期间的区别在于优质库存过剩。

莫里斯说：“现在你有时间真正去思考、购物和谈判了。”而在疫情期间的竞价战中，许多买家都无法做到这一点。

住房建筑业并没有忽视低成本住房的需求。挑战在于如何在建造房屋所需的一切成本都高于以往的环境下实现这一目标。

例如，总部位于休斯顿的David Weekley Homes是美国最大的私营建筑商之一，其活跃成人市场正在迅速增长。但据总裁Chris Weekley称，由于土地、劳动力和材料成本上涨，该公司很难生产售价低于40万美元的房屋。

“每家建筑商都在努力建造更实惠的房屋，”Weekley说。“但我们这样做的风险是，获得更便宜土地的唯一方法就是去更远的地方。这是一个风险更大的赌注。”

与此同时，口袋里有钱的潜在买家数量也很庞大——截至2022年，美国39%的房屋没有抵押贷款。

Zonda的Wolf表示：“高端买家是用现金购买的。”