美利率政策见顶 法人看好REITs后市

全球REITs基金近一季绩效前十名

美国联准会主席鲍威尔表明不大可能再升息，市场偏鸽解读，投信法人表示，根据Fedwatch最新数据显示，9月降息机率上升至近7成，政策利率见顶，未来利率将呈现走跌趋势，美国房市因过去几年升息带来的压力将逐渐减轻，REITs后市看俏。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队指出，在REITs其租金成长轨迹增强且对估值有利情况下，近期已有券商调高该产业评等；观察整体高龄住房，当前租金增长弥补通膨负面影响，由于老年人住房需求续强，入住率也持续改善中，预计租金增长可维持。此外，美国通膨持续降温中，且升息已进入末升段，在此背景对长照REITs有利。

对于医疗型REITS后续观察，首重营运商品组合中高龄住宅占其总租金收益之比重，其次则是来自于专业照护机构的人力回流所带动的成本下降，最后则是观察其商业并购活动效益。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝认为，美国降息虽延后，但只是延后REITs上涨的时间点，美国经济佳，各类型商用不动产下半年均将受惠，估计REITs将逐渐反应降息而有所表现，过去投资人多低配REITs，造成评价偏低，目前美国REITs折价幅度约7％，本益比降至16.6倍，深具投资价值，预期下半年开始降息循环后，REITs评价可逐步走扬，吸引更多资金进驻。就次产业面分析，对于医疗、工业、大型商城及资料中心后市看法相对正向。

群益全球地产入息基金经理人杨慈珍分析，近期通膨数据回升引发投资人对Fed降息政策延后担忧，但美国总经数据强劲，经济动能持续扩张，短期市场修正降息预期，公债利率震荡，预期REITs市场进入整理。不过整体来看，REITs市场的价值面低估，加上基本面未有疑虑，故仍具中长期投资价值，区域方面相对看好北美与欧洲表现，次产业以工业物流、数据中心、零售与商办值得留意。