名人找個家／謝志宏 三點教戰

图／经济日报提供

台湾彩券总经理谢志宏20年前买了第一间起家屋，婚后购入，当时买入的条件很简单，希望追求宁静，房屋距离公园相当近，走路即可到达，之后购入了第二间房屋，同样纯粹因当地宁静、住户单纯，整栋楼仅有20多户。

目前住在桃园的谢志宏，已经长达20多年时间，上班通勤桃园到台北，他用时间换空间，买在桃园，可以享有比较大的空间感，上班通勤时间虽长，但他利用这段时间尽情享受阅读快乐。

谢志宏是银行背景出身，长期习惯看财务报表，迥异于年轻人追求资金弹性度，希望能贷款到长达40年房贷，谢志宏从过去买房，房贷都是采用本息均摊，也不需要宽限期，也不需要30年房贷、20年即可，甚至会提前还清，认为负债应该要提前清偿，总计算下来，利息也会比较少。

谢志宏具有银行背景，在2018年从中信调职到台湾彩券之前，长期为中信银行服务，属于中信宝宝，研究所毕业就考进中国信托投资公司 （改制商业银行之前）储备干部，当年只录取11人，在30多年的金融业生涯中，谢志宏贷款重视量力而为、风险控管以及贷款总利息计算。

近年台湾股市、房市热，部分积极度高的民众，选择将第一间房子拿去二胎，再投资稳定配息的ETF ，将固定配息的钱再拿去缴第二间房贷款。

这做法属高杠杆行为，谢志宏建议，在这一段流程中，只要有其中一关卡住，就会连环爆，他认为在高杠杆行为中，重点是不能把现金流量卡死，否则生活会相当痛苦，且银行也相当重视现金流量，对于每天现金正常流动，就代表自已收入足以应付支出，也才是银行愿意借贷的对象。

对于年轻人买房建议，谢志宏说，第一，可用时间换取空间、小屋换大屋，假设无法买在台北，可选择新北或是市郊、甚至桃园距离市区远一点的地方。

第二，要量力而为，假设父母亲友愿意出手协助头期款，的确可以提早购置房产，假设月收3万，选择的房屋就要计算其房贷月缴金额，不要超过月收入的三分之一、也就是1万元，整体月薪的支出比例，应该是三分之一缴房贷、三分之一预备金、三分之一生活费，这样生活才能比较没有负担。

第三，买房可以早点出发，购置房产时候不要想着投资，等投资套牢又改成想成自住，等到环境好一点又选择卖掉，应该要稳步往前，此外，能早一点还房贷就偿还房贷，杠杆不要开太大，因为无法预测任何不知道的未来风险，有时候一个风吹草动，就会冲击到杠杆开太大的投资人。