万科的反思与决心

王文华

3月30日，万科发布2021年财报。2021年，万科实现合同销售额6277.8亿元，营收4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下滑45.75%。

对于净利润下滑，万科董事会主席郁亮做出反思，并提出解决方案，明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润企稳回升。

万科的反思

2021年，万科实现归母净利润225.2亿元，同比下滑45.75%，是继1995年、2008年后，上市31年以来的第三次下滑。“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感”，郁亮坦言。

对于万科的净利润下滑，郁亮秉承其一贯讲的“当好农民种好地”的原则，不怨天气，从自身找问题。

他表示，近几年，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈得时候，部分城市得投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

同时，各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐步提高，市场竞争日趋激烈，部分城市公司暴露出能力短板。

这些短板主要表现在两方面，一个是操盘能力上，郁亮以具体项目为例，比如良渚文化村项目，最典型的综合大盘项目，在良渚文化村的基础上，坚持住宅开发的同时，同步建设了教育、养老、商业、公园等配套设施，用8年时间把一个城乡结合部板块变成了当地非常宜居的板块之一，可惜的是没有从单个项目的优点，通过大规模复制推广，转化成整个集团的优势。

其次是少数项目投资失误，出现高估和冒进。比如2018年、2019年，万科判断环京地区市场已经进行比较大调整，觉得已经到底部了，所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生更剧烈的下降，不得不计提25亿元的减值准备。

”多赛道同时探索，让我们所付出的成本比想象中的要更大，对过往业绩也产生了影响“，在3月31日万科业绩发布会上，郁亮再次补充反思。

2014年，万科从单一的住宅发展商转变为城乡建设与生活服务商，布局了多个赛道。当时判断，以万科的体量，如果只做一两个赛道，不足以支持可持续发展，也不支持万科开发经营服务并重的策略。多重赛道同时探索，付出的成本比想象中要大。在过去开发业务好的时候，由开发业务承担了相关的成本，在市场发生变化的时候，这些就体现为对业绩的影响。

以深圳城中村集中改造项目为例，郁亮说，“二房东”模式让万科付出很大代价，如果没有“二房东”业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。

万科的底气

在对问题进行深刻反思后，郁亮向52万名万科股东道歉。此外，郁亮提出万科今年的工作任务有八个字，“止跌企稳、稳中有升”。两个“稳”字，解释为稳是万科止跌成功的标志，也是万科回升的基础。郁亮表示，有信心完成止跌企稳，稳中有升的工作任务。

对于达成上述的任务，万科是有底气的。这种底气来自两个外部基础和三个内部基础。

两个外部基础。首先，有利于市场稳定的政策在不断出台，行业正在回归常态，回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，房地产行业的平均利润率水平一定会向社会平均水平回归，这是万科“止跌企稳、稳中有升”的政策基础。

其次，房地产行业仍是一个超过10万级的市场，常做常有，常做常新，地产开发业务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。

郁亮以不动产机会中的REITS为例，随着不动产增量机会减少，围绕存量不动产的机会越来越多，过去二三十年，美国和日本的REITS的市值年复合增长率都在20%左右，万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了充分布局和准备，也形成了这方面相关的能力，这是“止跌企稳、稳中提升”的行业基础。

三个内部基础。首先，开发业务将继续保持在行业第一阵营。郁亮透露，万科现在有1亿平方米的在建资源，有4000万平方米左右的土地资源项目储备，还有几百万平方米的旧改项目，加起来基本可以满足万科未来2-3年的开发需求。此外，还有7100亿的已售未结收入，是万科2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时间将构成万科盈利的重要支撑。

其次，经营、服务业务快速发展，逐步形成新的利润蓄水池，多项业务在增速、收益表现及运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司，2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，这些业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动，并形成了极强的外部竞争力。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中，商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

冷链仓储位于行业第一。万纬物流近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达6.5%。

万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。

印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。在长三角地 区，印力在管面积位于前列。

郁亮透露，这些业务在过去一年为万科贡献了超400亿的收入，将构成万科未来的增长空间，且为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完。

按照成本法计算，去年万科在多元化业务上的折旧摊销费用列支了80亿元，客观上对报表产生了影响。

最后，万科底气所在是其稳健的财务状况。净负债率29.7%，长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。

截至2021年底，期末货币资金1493.5亿元，货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。连续13年保持经营性现金流净额为正。

郁亮的决心

万科的发展历史上，1995、2008年的两次净利润下滑，万科都迅速解决短板，快速行动，在第二年就回到良性发展轨道，成为极少数穿越行业周期的企业。

面对2021年的业绩表现，郁亮和万科将其作为一次警醒。郁亮说，2022年，要采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

作为公司的掌舵人，郁亮自愿放弃其2021年度全部奖金，2021年，郁亮的税前年薪为154.7万元，较去年同期下降87.6%。万科高管薪酬也被砍半，8位董监高合计获得税前薪酬3409.6万元，同比下降50%。

为了维护股价，郁亮带领一众高管增持万科股票，计划6个月内，增持公司A股股票合计不低于2000万元。同时，万科计划在未来三个月内拿出20亿-25亿元，回购部分A股股票。

为保障股东利益，万科推出上市以来最高比例分红派息方案。分红比例由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前股价，股息率5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

降薪、增持之外，郁亮还带头下沉到一线，兼任万科首席客户官，与各单位首席客户官一起研究和解决从客户端发现的问题。例如，有客户反馈从收房到办理房产证需要等待很长时间，通常最短需要6个月，最长有2年时间。对此，万科提出了交付即办证的要求。

郁亮说，做首席客户官让他能够更好的掌握来自前线的实际情况，推动相关问题的解决。过去一年，万科有117个项目实现了交付即办证，占整个集团交付项目的25%，客户等待期的满意率达到95%。