卡位日本房市最后黄金期 怎么捡便宜？

一对日本年轻夫妻，正在房仲门市前，找适合自己的中古屋，这股中产青年买房潮，正是改变日本房市体质的一大关键。(摄影者．骆裕隆)

日本房地产，靠着便宜日圆的无限魅力，吸引国际买盘抢购，近年不只摆脱过往只跌不涨的「负动产」命运，除了是台湾人海外置产的发烧国，还是全球房价涨幅第一的大热区。

根据日本不动产研究所房价指数变化走势，日本房价近十年来几乎只涨不跌，而且涨幅逾五成之多，此外，在该研究所的全球十五个主要城市房价调查中，东京、大阪更同时成为涨幅领先的冠军城市（见左页图）。

但一个日本史上罕见的房产新盛世，即将迎来从贬值变升值的货币政策大转弯冲击，到底日本的房子还能买？还是该卖？

「汇率升值会是对不动产比较负面，短期震荡难免，但日本房市没有暴涨暴跌的问题，我觉得仍是风险相对低的海外置产选项之一。」深耕日本房产市场十多年的本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示。

世代交替，日本中产阶级敢买房了

有助减缓房市暴起暴落情况

林彦宏看好日本房产的一大理由是：世代交替了，年轻的中产阶级看到房价会涨的时代来临，购屋观念变了。

原来，从日本经济泡沫进入失落的三十年后，包含东京在内，由于老一辈的消费者在当年怵目惊心的房价崩盘打击下，普遍都宁可租屋、不买房，导致日本在地人买房的刚需疲弱，多是日本企业买房收租，不然就是国际买盘支撑。

这样的市场在疫情期间，缺乏外国人来买房，肯定会窒息崩盘，但令人意外的是，当地房市反而越活越好，只因为日本人开始买房了，而且主力客群是约在四十岁左右的中产阶级。

这群人踏入职场约十多年，比起过去听过因通缩导致的房价崩跌惨况，实际看到的却是房价因为通膨、人工成本提高，不跌反涨，不像老一辈日本人对购屋感到悲观，而且日圆贬值带动大量日本外销产业利润大增，他们也是主要受益者。

再加上房租跟着房价起涨，租屋压力不减反增，而且日本政府还推出低利率贷款、减免税金、购屋补贴等政策吸引年轻人买房，这带动了一股租不如买的日本人购房效应。

随着在地人进场购屋逐渐变成常态，这也会有助于舒缓未来日圆升值，导致日本不动产价格变贵，外国人不买的压力，进而降低房市暴起暴落的情况发生。

下半年升值潮前，是最后进场期

利率、汇率仍低，借钱买房收租能赚

此外，虽然日本房价短期涨势惊人，但由于之前货币贬值幅度更大，因此仍让日本房地产的人气居高不下，尤其在下半年日圆全面升值前，更被各家业者认定是卡位日本不动产的最后黄金期。

仲量联行（JLL）日本投资部资深董事谢．格林伯格（Shai Greenberg）指出，日本持续低利率是外界关注日本投资市场的因素之一，今年第一季，日本各类不动产的交易都有明显的增长，物流、零售和办公室部门的交易量比去年同期分别增加七三％、七○％和四八％，这主要归因于日本低利率，造成借款成本和房地产收益创造出的正利差空间仍大，也就是说，在日本借钱买房地产收租仍是很好赚的投资生意。

「日本房屋不再是只跌不涨的负资产，现阶段因为汇率还低，所以赴日置产的风险也相对低。」高力国际业主代表服务部董事黄舒卫说。

用台湾经验投资日本，小心踩坑！

跟着熊本台积电买房恐有隐藏风险

虽然日本不动产热度十足，但综合多位业者、专家看法，当中潜藏的风险也不小，尤其台湾人向来是疯买日本房屋的主流族群之一，最常踩坑惨赔的关键，就是喜欢用台湾经验来投资日本。当前台湾人投资绝对要谨慎看待的关键字就是：熊本台积电。

跟着台积电扩厂买房赚钱，是近年台湾房市最不败的主流房产投资理论，而随着二○二二年，台积电与索尼合资的新厂，在九州熊本第一幸福城镇菊阳町破土动工，就让这座阿苏火山脚底下的偏乡城镇，一跃成为台湾投资客与地产业者眼中的新宝地。

确实，台湾的护国神山到日本后的房产威力一样惊人，根据日本国家税务局七月最新公布的二○二四年路边土地价格数据，菊阳町的地价靠着台积电进驻拉擡，飙出年涨幅二四％、全日本第二高的惊人效果。

一位中南部的地产业者更透露指出，早有建商同业因为跟着台积电在台中、高雄、台南、嘉义的扩厂，一路卖房大赚，深信这个台湾经验就算搬到日本熊本也一样适用，所以到当地砸钱买地，准备先盖房出租，等台积电工程师大举进驻时，再推案卖房，想吸引台湾投资客。

林彦宏认为，建商买地投资有可能赚到钱，但民众跟进买房可能会是个风险很高的坑，理由是，就他实际到当地考察所见，该厂临近阿苏火山，普遍都是大型牧场，长年少有人居住，原因就是这是一座活火山，潜藏爆发的风险。

而且早在台积电进驻前，当地就有索尼等大型工厂进驻，但当地房市发展仍相对有限，就算现在有台积电加持，也不可能像台湾那么被重视，因此同样是台积电扩厂效应，到了日本有可能大打折扣，因此消费者不宜贸然跟进投资，「台积电是我们的护国神山，但不是日本的护国神山。」林彦宏说。

此外，赴日发展多年的台新银行也认为，这仍要看台积电熊本厂周边，是否能仿照台湾各科学园区逐渐形成半导体聚落，磁吸足够的外来人口，才有机会做为发展当地不动产市场的重要支柱。

想要捡便宜，机会在哪？

建商整建中古屋，价格减半又有保固

那么在日本捡到便宜的好机会在哪？答案是，大型建商整建后出售的市区中古屋，因为住起来如同新屋，但房价最低只要新屋一半，尤其以屋龄低于三十年的物件，最受市场欢迎。

过去日本市场的中古屋，因为靠买家自力整建难度极高，所以就算价格便宜，仍然被视为市场毒药，无论日本人或外国人几乎都只买预售新屋，但如今随着日本房市热络，出现一个重大转折，那就是因为新屋卖到没房子，可是土地开发却跟不上，因此包括三井、三菱等日本大型开发商，都开始以强化售后服务的想法，做起收购换屋族旧宅的整建出售业务。

也就是，消费者买新屋时，如果愿意，可以将旧屋卖给开发商，售价可抵新屋房价，之后建商团队会进驻翻新住宅，完成结构补强等改善，再搭着漏水保固等配套，以中古屋方式出售，甚至部分开发商还成立专门部门负责该业务。由于是中古屋的房价，却享有新屋的售后保障，是日本房市的发烧新商品，也是值得消费者评估的投资新选项。

※更多精彩报导，详见《商业周刊》网站。

※本文由商业周刊授权刊载，未经同意禁止转载。

商业周刊第1917期