哪里捡便宜？交屋被延怎办？买房前这6点必看

台中市北屯区网路预售屋转售案源爆天量，单一行政区近1,300件，竟比桃园、高雄等大城的全市量体还多。 (摄影・杨文财)

「料工双涨」影响扩大，预售屋与危老重建是2大重灾区，甚至改变游戏规则！例如预售屋过去开卖到交屋顶多3年，现在竟出现最长10年后交屋的新规则。

在危老重建部分，原本地主与开发商在大台北的合建案，能谈出利润64拆帐，现在成本结构不同，拆帐也得重新谈。

消费者该怎么面对这个骤变的市场？商周汇整6大关键问题，并综合10多位专家意见，找出解答，帮助购屋客群降低风险，有屋族也可厘清自家危老案状况。

以下为问题与解答的摘要整理。

Q1：料工双涨，此时是进场买房、换屋好时机吗？

A：紧急且重要再出手买，若要买，现货优于期货

面对这段房市未明时期，CCIM台湾不动产投资协会常务理事、建国工程协理林发祥的建议值得参考，他认为，消费者无论买屋或换屋，此刻最好回到重要、紧急、不重要、不紧急的4象限模式，思考自己购屋的行为落在哪一象限。

除非盘点后，自己的状况是既重要又紧急，非买不可，否则落在其他3种象限的人，都建议先避开为妙，因为当前不只料工双涨，还有央行升息、政府打房、国际经济局势动荡等多元因素，不确定因素太多，冲动购屋的风险很大。

至于非买不可的消费者，他建议「看期货不如看现货」，因为新成屋与中古屋早就盖好，比较没有料工双涨带动成本上涨的通膨问题。

Q2：新成屋与中古屋价格，是否不受料工双涨影响？

A：不，它们还是有预售屋比价效应，自备款也较高

虽然新成屋与中古屋已经盖好，理论上不受料工双涨影响，但仍可能受该区预售屋价格带动。

不过，毕竟新成屋与中古屋没有成本的问题，单纯只是比价效应，会让卖方较有谈判空间。

要留意的是，买成屋没有付款缓冲期，必须有2成以上自备款在手，才能进场，且升息让房贷负担更重，因此就算是挑成屋，仍建议多看多比较，找近3年房价涨幅相对低的建案，会比较好。

如果还是想买预售屋，不动产代销公会全国联合会理事长、万群地产董事长谢坤成建议，优先选择大品牌、有口碑的大型建商，因为他们的财力相对强，能承受较大的意外与风险，会对消费者比较有保障。

Q3：预售屋高卖压区在哪？该避开还是砍价捡便宜？

A：优先挑快完工、转卖案量大的建案，价格弹性且风险较低

根据屋比房屋的7都（纳入有合并升格议题的新竹县市）网路预售屋转卖统计，台中市有逼近5千笔的案量，一个城市的量体，就比双北市、桃园、新竹县市4地总和还高，是7都预售屋卖压王。

在台中市内，案量排名第一的是北屯区，单一行政区的案源就比整座桃园市还多，对此，屋比房屋创办人叶国华指出，这主要是因为当地重划区推案量很大，又有旺盛的人口成长率支撑房市，是投资客、包租公等客群最爱的置产地点。

但，随着下半年立法院可能通过预售屋禁转卖的修法案，以及央行升息，众多投资客赶着逃命，因此北屯区成为全台预售屋抛售潮量体最大的地区。

在投资客多杀多的情况下，有可能捡到便宜，但建议找大型建商接近完工的建案，因为这类建案的屋主多是3年前房价仍在低点时买进，最有让价空间，而且邻近交屋缴房贷的关键时刻，卖方财务压力也最大，但买家要承受的烂尾楼压力最低，只要价格比周边同级新成屋便宜，而且财力能负担，就是好标的。

除了台中市北屯区，台北市大安区、新北市板桥区、桃园市龟山区、新竹市、台南市安平区、高雄市三民区，也都是各大城市预售屋转卖案源最大的地区，最可能有机会捡到便宜。

Q4：买了预售屋，建商却要求3年交屋改成10年，怎么办？

A：买方可不同意更改契约，或要求违约金

综合多位业者看法，买方可以不同意更改契约，如果建商无法依原本的契约盖房交屋，可进一步要求对方支付违约金补偿损失。

此外，延迟交屋有一定的赔偿规范，可依法求偿，只不过业者普遍指出，打官司耗时耗力，其实更不符合经济成本，因此真有意外发生，最好还是双方协商找出共识，协调双方损失最小又能接受的解决方案最好。

Q5：非自住的投资型预售屋，应趁早卖掉吗？

A：是！有赚就快跑，以免未来得不偿失

多数专家都建议，在下半年立法院有可能通过预售屋修法禁转卖前，如能卖得掉，当然是有赚钱就快跑，尽早让利润落袋为安越好，还能摆脱炒房恶名。否则夜长梦多，一旦房市景气翻转下跌，甚至可能得不偿失。

Q6：我参与的危老都更因料工涨价濒临破局，怎么办？

A：整合旷日废时，建议共同面对，协调分摊方案

擅长土地整合的佳元建设董事长蔡锡全指出，都更或危老的整合都旷日废时，一旦走到解约放弃的地步，等于全案又要从头来过。

房子无法翻新，无论是舒适的居住环境，或是潜藏的未来利益，全都无法兑现，是对双方损失最大的结果，最好能避免。

因此，面对突如其来的成本飙涨，无论地主或建商都应该珍惜成案结果。双方应是合伙人的关系，共同面对问题，分摊成本涨价造成的损失，才是最公平与合理的做法，否则互相再多的指责、辱骂，也无法解决难题，而且将导致两败俱伤的下场。

商业周刊1807期