热炒规划房价"三连跳" 南沙将成下一个通州？

本站房产原创报道 从“小南沙”时代的旅游休闲，到“大南沙”时代的重化工、装备与造船基地，再到如今“粤港澳全面合作的综合试验区，珠三角世界级城市群的新枢纽，全球性城市广州的重要中心，以生态、智慧和休闲为特色的国际化滨海新城”，南沙在一次次定位中摇摆与蜕变。

在如此炫丽的规划下，南沙的房价更是以一骑绝尘之势从2010年的6000元/平均价，高速运转至9字头的轨道。

然而同样以“挟规划以助楼市”闻名的北京通州，如今却陷入规划提前透支的困境。根据北京房地产交易管理网统计，自8月份以来，通州商品住宅成交量跌破6000套，日均成交不足200套。其价格更是从年初的2.2万元/平方米左右跌至本月的1.5万元/平方米。

这不禁让人生疑，渐炒出泡沫的南沙楼市是否会赴通州的后尘？规划带给南沙的潜力到底有多大？而如今南沙是否已经被规划过度炒热？

热炒规划滋生楼市泡沫

通州的房价发展史可谓是地产界的一出神话。资料显示，2003年底，八通线未开的通州多数楼盘均价在4000元/平以下。

2007年5月20日，北京市规划委正式发布《北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划》，规定2010年通州新城的建设将全面启动。数据显示，当年通州房价就已达到7600元/平。临近规划启动，2009年通州房地产市场运行报告显示，该年年底通州房价更是同比上涨了22%，及至2010年年初通州的房价则飞速突破了两万元，部分楼盘甚至超过三万元。

北京房地产交易管理网最新统计数据则显示，自今年8月份以来，通州商品住宅成交量跌破6000套，日均成交不足200套。其价格更是从年初的2.2万元/平方米左右跌至如今（2011年9月1日-10月12日数据）的1.5万元/平方米。

历史总是惊人得相似，广州房管局数据显示，2010年10月广州市限购政策落定前，南沙楼盘洋房的价格多数为“6”字头，但从今年3月份，南沙发展写进国家“十二五”规划纲要以来，南沙楼市像被注入兴奋剂一样，楼价跃升至7字头、8字头，9月份全区一手住宅均价甚至达到9525元/平方米。这场规划助推下的房产神话似乎又将在南沙，这块南方的土地上激情上演。

南沙与通州原始条件、规划利好、房价趋势对比

实际上，详细比对之后，记者发现南沙和通州在原始条件和规划上具有诸多共同特征，而在环境和规划利好带动下，两地的房价发展趋势也呈现出类似的上扬曲线。南沙与通州是否有可比性？南沙楼市是否又会赴通州提前透支规划的后尘呢？

广州社科院研究员彭澎在接受本站房产采访时表示，南沙和通州存在一定可比性，但两地楼市实际上已经处在了不同的阶段，即通州楼市炒规划已经炒过了，南沙则刚刚开始炒。

彭澎认为，从目前情况看来，南沙楼市的货量还在不断增加，政府也会陆续再推出一些南沙的土地，而且南沙的居住情况仍待上升，所以可以说南沙的楼市还有炒作的空间。

“南沙楼市目前的状态相当于通州的中期状态。可以理解为，通州楼市的现状或许就是南沙日后的炒楼结局。”彭澎表示。

6成网友看低南沙潜力

“政策很多时候都是雷声大雨点小，规划本身都还没落实，谁又知道南沙最后发展成啥样？”这是网友艾维（匿名）在本站房产关于南沙楼市泡沫的调查文章中的跟帖。

同样，众多专家也指出，回顾近二十年来的发展历程，南沙在工业区、生态区、服务区之间摇摆不定，定位不清是南沙发展必须解决的问题。

事实上，从汪洋书记强调南沙的“从容建设”理念中，我们便能看出，炫丽的南沙规划还存在着诸多不足。这便不禁让人想到，南沙的发展潜力和它带给楼市的发展空间到底有多大？

本站房产“南沙楼市潜力”网上调查结果

本站房产近日发布的网上调查结果显示，63.7%的网友认为，南沙的发展潜力不够大，当前对南沙的炒作过盛，以后南沙楼市会变冷。另外，25.3%的网友认为南沙潜力不如鼓吹的那样大，房价虽然会涨，但不会太离谱。而11%的网友则认为南沙楼市前景广阔，楼盘数和房价都会激增。

彭澎认为，南沙新区的规划总面积达到803平方公里，分为南部、中部、西部、北部四块进行开发，各板块将有“港口物流产业基地”、“高新技术产业区”、“造船产业基地”、“滨海度假区”等不同的定位。这也就是说，在不同板块进行开发的房地产也将有不同的定位，而不仅仅局限于住宅地产、旅游度假地产的开发，这一定程度上说是给房地产开发提供了一个很大的空间。

“长期来看，南沙会有多种房地产项目进行开发。”彭澎指出。

广州市房协专家委员会副主任谈锦钊也认为，南沙是带领广州走向国际化的重要先锋，是新兴产业的重要区域，并将成为新产业崛起的地方，这三个特征决定了南沙今后的发展，必然使房地产的发展有坚实的基础。

“但这不是说大家都炒房”，谈锦钊补充谈到，相关产业带动中高级的人才进入，提升人口数量、优化结构，并且政府和已经买地的业主，先把基础设施和公共服务搞好，这样才能优化这个地区投资的价值，促进房地产长期的发展。

发展之路漫长

日前，南沙区委书记陈明德在广州南沙新大开发建设现场会上表示，南沙新区开发建设是一项长期的系统工程，需要全区上下10年、20年甚至更长时间的努力。

而南沙的现状，资深房地产专家谢逸枫则用了“空城”一词来形容，他认为，发展了10年，目前南沙却除了一大片荔枝园和一些房地产住宅项目以外，就看不到什么东西了。这个说明广州的南沙新区还是一个开发状况的新区，离成熟的区域很遥远，其城市化的过程还非常缓慢，区域基本上仍处在“半城镇化半农村”的状况。

谢逸枫认为“半城镇化半农村”是南沙的现状

但令人惊讶的是，时间和现状的压力似乎并未抑制住南沙楼市的豪迈步伐，近年来其不仅在房价上一路上扬，南沙楼市的货量和土地出让量也逐渐增加。

根据合富辉煌集团市场研究部提供的数据，2011年下半年广州市十区预计将推出新增商品住宅供应量3.9万套，货量主要集中在南沙、花都、番禺以及金沙洲。而南沙楼市全年新增供应量预计达8600套，折合约99万平方米，比2010年的40.37万平方米增加超过一倍。

广州市房管局最新发布的9月楼市运行通报也显示，金九银十之际，南沙区预批预售了158553平方米进行住宅建设，预售面积比例在全市十区中排名前三，环比8月份23168平方米的预售面积，大涨了5个百分点。

另外，土地方面，市国土局公布的“2011年市辖区经营性用地出让计划”中也显示，今年南沙将迎来4幅宗地面积达33.5万平方米的居住用地，1幅10647平方米的商用地，以及5幅总面积为368万平方米的产业用地。

规划速度与房地产开发速度间的龟兔赛跑让人担心：南沙是不是已被规划过度热炒了？而泡沫滋生的南沙楼市到底能炒多久？

对此，本站房产发布的网上调查结果显示，8成（804人）网友认为当前南沙的楼市泡沫已经很严重，有悖于南沙规划和建设不足的现状，对南沙的发展十分不利。

针对上述问题，彭澎也分析认为，目前南沙的规划的确被炒得很热，但炒规划和炒概念都具有不确定性。而且就南沙的规划而言，短期已较为明确，但长期看来仍很模糊，所以当前对南沙的炒作大多是些短期炒作。

另外，彭澎指出，南沙的规划是一个规模大、时间长的过程，其短期建设预计5-10年，长期建设预计可到40年，也因如此，政府才提出南沙的建设要“从容发展”。

“然而目前来看，南沙楼市涌现的炒作行为多是短期炒作。”彭澎谈到，实际上南沙距离广深港澳都具有一段较长的距离，不易发展住宅地产；而其滨海一带也多是港口型的礁石海岸，不易发展度假地产。南沙本身是存在一定不利因素的，而想长期炒作南沙的楼市，也是很难的。

“我认为，南沙的炒作还可以炒1年。在南沙新区的规划方案送审以后，炒作就会逐渐平静，第一轮炒作也即会逐渐淡开。”彭澎这样告诉本站房产。

第一期回顾：

投资客高达七成 南沙规划利好鼓吹楼市泡沫?