商业区买房当住家 小心遭罚

都市计划法使用分区相关规定

买房时要特别留意房地使用的管制规定，以免买了房还不能住。有民众购入台北市商业区内的房子后，直接拿来当自住房屋使用，房屋税也适用自用税率，结果被北市府开罚还要求限期恢复商用，主因就在商业区的房子不能拿来自住用。

一位曾姓男子多年前购入台北市一处位于都市计划商业区内的房屋，曾男取得后拿来当作自用住宅使用，并向税捐机关申请按较低的住家用税率课征房屋税。

由于台北市相关都市计划规定，该建物所在商业区是供一般商业使用，不得作住宅使用。于是北市府都发局发函通知曾男，告知他的建物涉及违规作住宅使用，要求曾男依法使用房屋。市府还强调，如果曾男的房子已非当住宅使用，应向税捐处办理房屋使用情形变更，重新核定税率。

后来曾男的房子仍按住家用税率课征房屋税，北市都发局于是派员到现场会勘，结果曾男不愿配合无法进入，最后市府依都市计划法裁定6万元罚锾，并限期九个月内停止作住家使用。曾男不服，提起诉愿，经驳回后，提起行政诉讼一路告到最高行政法院都败诉。

法院认为，曾男既然是房屋的所有权人，就有按都市计划法等相关法令使用的义务，曾男违背义务，将商业区内不得供住宅使用的房子充为住宅使用，都发局发函通知后还继续违规使用，最后遭开罚并无不合。

根据台北市都市计划施行自治条例规定，商业区使用「不得为有碍商业之便利、发展或妨碍公共安全、卫生之使用」。法官解释，各使用分区范围内土地及建筑物的使用，都应该受到管制命令的限制，虽然北市府可以视实际需要重新划分，或给予不同程度的管制，但即然北市未允许商业区土地作住宅使用，曾男就必须遵守。

另外，曾男购买房屋之初，应该知悉房子坐落商业区，且受商业区使用限制。因此，商业区是否得为住宅使用，身为所有权人及使用人，也有义务透过政府资讯公开管道查询，曾男未进行必要的查询，直接将房屋充作自用住宅使用，曾男主观上就有可归究之责。

更何况都发局就建物非法使用已发函告知，曾男最晚此时也该知道房子坐落商业区，不得为住宅使用的规定，结果还是持续作住宅使用，显然有违章的故意。

法官还说，建商或房仲经常用行销手法误导民众购屋，但这部分属于交易对象或仲介是否善尽交易上的告知义务，是民事损害赔偿责任的问题，跟北市府执行公权力无关。

至于国税局已同意按自用税率课征房屋税，为何还不能自住？法官强调，房屋税是以房屋价值与实际使用情形订定税率，与都市计划管制没有关系。税务机关也没有代都市计划主管机关核定或确认，建物所在位置是否应受都市计划分区管制，北市府辖下各别公部门间纵有协调不足的情形，也不能因此排除曾男遵从法律管制的义务。