刘彦君／零元买房可能吗？小心最后住进牢房！
▲脸书上常有广告说可零元买房，恐透过伪造买卖契约，将契约成交价格灌水，诈欺银行，达成零元买房结果。（图／视觉中国）
近期在脸书或社群网站上常有广告，有老师说要教你零元买房、集资买房等类似说明会，但是否真的可以零元买房？零元买房、集资买房真的如那些被称为老师的人说的一样好康吗？其实，这些手段多半是哄抬行情、将来卖房节税或想拿到高额度贷款等因素，蓄意垫高房价登录金额，造成买卖双方及地政士都可能背上刑责。
所谓零元买房，实际上就是透过伪造买卖契约，将契约成交价格灌水，诈欺银行，达成零元买房的结果。举例来说，一间成交价格1,000万元的房子，理论上最高只能贷到800万元或850万元(成交价八成)，透过伪造买卖契约，将成交价拉高到1,200万元或1,250万元，加上可能有银行房贷人员与其配合，让银行去认可这个伪造的成交价，如此就可以达到宣称的零元买房。
但伪造买卖契约可能触犯了刑法的伪造文书罪，申请贷款时对银行来说是诈欺银行，实价登录的申报义务人，也从原本的代书变成买卖双方，也会发生使公务员登载不实的罪责。因实价登录仅形式上审核申报人之身分无误后，即应予受理，地政机关并无实质审查权，卖方配合买方、地政士登录不实价格，均为共同正犯。
另外集资买房，之前最有名的就是某投资客在竹南的建案，揪合网友集资去买，被发现其实根本是一批卖不出去的房子，只是透过这样的方式来出货，参加者接的是刀子而非苹果。卖不出去的建案或二手屋，仲介或代销与所谓的老师们勾结，让不知情的民众进场，住进了「套房」。这如同股市中，投顾老师鼓吹散户进场，但主力却暗中出货、倒货。
在房地产市场里，资讯远没有像股市那样透明，因此现在零元或集资买房成为出货工具的手法。我国不动产物权采登记主义，集资买房务必共同登记，未来卖房须经过所有产权持有人同意才可处分不动产，并依照出资比例决定所有权的占比。而《土地法》规定，不动产所有权超过三分之二者，可有权利自行处分其不动产，因此合资购屋也要避免某一人持有权利范围超过三分之二，免于未经同意擅自卖屋的纠纷。
因购买房屋与土地，移转登记才可取得不动产所有权，因此移转登记是不可缺少的步骤。揪团购得之房屋虽然是多数人所集资，也要推定一个人出面登记为所有权人；或者将购买的不动产按出资的多少，换算为持分（法律上称为应有部分），依《民法》第817条第1项的规定，按各人的持分登记为分别共有。
登记为共有以后，虽然不动产的权利获得保障，但持分之人众多，难以众志成城，不利房地的出售，也与揪团买屋是在将本求利的本旨相背，所以现实中不是一种可以灵活运用的方法。
至于以个人名义办理登记，被登记为所有权人者，依《民法》第759条之1的规定，推定登记权利人适法有此不动产上的物权，其他的投资人与登记为所有权人之间，只存「债」之关系，其他集资人都得看登记所有权人脸色行事，若登记所有权人存有私心，纷争可能没完没了。
再者，如果登记所有权人之债权人声请法院查封扣押集资购买之房地，就需等到纠纷终了，才可以处分集资购买房地，更可能遭法院强制执行拍卖因而移转登记予他人，而价金交付予登记所有权人之债权人，导致其他集资人都血本无归，更是集资买房最大法律风险。参与揪团买屋以前，要将这些问题考虑清楚，若冒然投入，想全身而退恐没有那么容易！
此外，网路上的「房地产老师」，鼓吹他人集资买屋，最后变成吸金的庞式骗局，该名老师卷款潜逃的例子所在多有。例如前阵子有位房产投资讲师吸金25亿后竟人间蒸发，仅留下数百位血本无归的受害者。当集资买屋把钱交给陌生人，购置产权也登记为陌生人时，只靠一张契约、一张本票，对集资买房者的法律保障其实非常低，当老师人不见了，契约和本票也等同于壁纸。如今经济黑天鹅满天飞舞，也许有些老师一开始并不打算吸金，只是当市场反转或有时操作不慎造成亏损时，不选择诚实面对反而溜之大吉，抑或抵挡不住金钱诱惑铤而走险。老话一句，「投资必有风险，投资前请审慎评估」。
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