刘彦君／你的房子不是你的？地上权住宅知多少

▲政府应将地上权住宅纳入《公寓大厦管理条例》内，避免业者钻法律漏洞，损害消费者权益。（图／Pixabay）

不在乎天长地久，只在乎曾经拥有，或许是地上权住宅最好的解释。有土斯有财是华人根深蒂固的观念，近来许多地上权住宅建案频生纠纷，除了观念纠葛外，还涉及政府不动产政策走向与相关法制、税务设计等复杂问题。想购买地上权住宅建案者，在购屋前要看清楚、想明白，地上权建案是不是符合自己的需求，可别只想着房价较便宜就买下去！地上权分为普通地上权与区分地上权

地上权在《民法》上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一种权利，所以被归属为「用益物权」。过去《民法》物权编中，地上权只有一种，2010年2月3日公布修正之《民法》物权编，为了物尽其用，将地上权分为「普通地上权｣与「区分地上权｣两种，碍于篇幅，这里要谈的范围只及于普通地上权。

普通地上权依《民法》第832条规定，是指「在他人土地之上下有建筑物或其他工作物为目的而使用其土地之权」。自己没有土地，借着地上权的作用，却可以在他人的土地上建造房屋，对许多建筑业者来说，当然是一个大好机会。但地上权是有期限的，目前实务设定地上权期限多为50年，通常也需支付土地所有权人相关权利金及地租。虽然权利金并不是设定地上权的法定要件，但天下没有白吃的午餐，也不会有佛性的地主，在六都许多公有土地都是以愿出最高额权利金者作为签订设定地上权契约的对象，在契约自由的大原则下，自然没有什么不可以。

地上权的存续期间与应缴纳的地租都是地上权的重要内容，签订契约时都要列载在契约中。地上权在《民法》上是不动产物权的一种。不动产物权「依法律行为取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力」、「前项行为，应以书面为之」，是《民法》第758条所规定。因此地上权的设定，除了要签订书面契约外，还要由地政主管机关将书面记载的内容登记在土地登记簿上，这才发生地上权设定的效力。

另地上权设定以后，在漫长的存续期间内，地上权的土地价值发生变动，不论是向上提涨或往下调降，如果仍然照着原先约定的地租数额给付，对当事人的一方显有欠公平，这时土地所有权人也好，地上权人也好，都可以依《民法》第835条之1的规定，请求法院对已登记的地租数额作出增加或减轻的裁判。

如果登记的地上权期限50年到期后，土地所有权人坚持不再续约，地上权人花费巨大成本建造的房屋尚未达到使用年限，这时要求地上权人拆屋还地，并不符合社会成本。对此，《民法》第840条有着规范，地上权人得于期间届满前，定一个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价作补偿。土地所有人拒绝地上权人补偿的请求或于期间内不为确答者，地上权期间应酌量延长。地上权人不愿延长，就不得请求补偿。

对于时价不能达成协议，当事人可以声请法院裁定。土地所有人不愿依裁定的时价补偿，就得酌量延长地上权的期间。延长期间无法达成协议，也可以请求法院斟酌建筑物与土地使用的利益，用判决来决定。

现今地上权住宅不可分割有四大问题

1996年，财政部国产署标出第一批作为地上权住宅的土地，都是可分割过户的住宅。当时政府基于活化土地标售地上权，而地上权住宅因为有使用年限，价值会随着时间递减，因此买方以自住为主，而非投机炒房；再加上总价较低，可以让收入有限的一般民众有房可住，理应是政府、消费者与建商三赢的良善政策。

第一批可分割地上权施行后，由于国产署日后得自行向三处约390个个别户收取地租（地上权住宅不必缴地价税，但要缴租金），且期满后由政府自行回收土地，在电脑资讯化尚不普及的年代深感不便，因此相关机关在2001年后将地上权建物标案改为不可分割，直接对口转为开发商，以便政府不管收地租或是时间到期收回房屋，都只需面对一个开发商，不用面对许多民众。

▲地上权的存续期间与应缴纳的地租都是地上权的重要内容，签订契约时都要列载在契约中。（图／CFP）

政府部门仅以行政便利为思考的更动，却衍生了无穷后患。根据住户拥有房屋所有权与否，又分为买家有房屋所有权的「地上权住宅」，跟另一种买家没有房屋所有权，建物的所有权统一登记在建商的名下，而买方只有使用权的「使用权住宅」形式。简单来说，对照前述地上权基本法律概念，此后国有土地之地上权建案，「使用权住宅」形式仅有开发商（建商）能成为地上权之权利人，一般购屋民众取得仅为建商出售之建物内单位使用权，这也产生出诸多原始地上权所未设想到之法律问题。

问题一：不能分割过户的使用权住宅，无法直接向银行贷款

此类型住宅中，买方（一般民众）不仅没有土地所有权，也没有房屋所有权，支付上千万元买到的，不过是长达50至70年的房屋使用权，导致此类型地上权住宅不具土地价值，土地使用期限又受限，其价值认定易起争议，故银行对消费者承贷的额度较限缩，加上「不可分割过户」的住宅没有建物权状，在形式上属于债权「租赁权」的概念，因此对于银行来说，无法作为抵押权的标的物。实务操作上，是由建商向银行贷款后，建商再转贷给客户，通常产生的利率都会比较高，或是贷款成数较低。

问题二：移转产权仍须透过建商

不能取得房屋所有权的使用权住宅，买房时无法取得地政机关核发权状，因为建物所有权登记在建商名下，任何移转、赠与和继承等法律上行为都必须透过建商，无法如同一般不动产办理相关地政登记。使用权住宅的类型，交屋后一般建商虽会给买方一张类似实体股票的使用凭证，前页标明个案坐落位置、坪数等资料，后页会列入移转日期、移转给谁等，建商都要注记，但此在法律上仅能被列为一种债权证明。另外，如果建设公司倒闭了，相关不动产权利变更是否会无法进行，也是一大隐忧。

问题三：管委会设立产生争议

建物所有权人才能成立管委会，而不可分割过户的使用权住宅，买方无法适用《公寓大厦管理条例》来成立管委会。实务上，地上权住宅住户只能成立管理小组，但这种管理小组能否等同管委会仍有争议，类似小组也不具法律地位，不能依法点交社区的公共设施，经手社区公共财务。

问题四：地租负担事先难以预期金额

租房子时，房屋税和地价税等持有税由房东承担，地上权住宅却需先付房价，还要付房屋税和地租等持有税，因此买地上权房屋应把后面的成本也加进去计算，才知道有没有买贵。现行使用权住宅买方虽无须每年缴交地价税，却须缴交所谓的「地租」给政府，由建商代收。现行地租算法依《国有非公用土地设定地上权作业要点》规定，其地租年息率系以申报地价3.5％至5％计算，约为自用住宅税率千分之2的17.5倍，负担本就较自用住宅课征地价税为重。

以台北市某一知名使用权住宅案来看，缴交的地租近9万元，但周围一般房屋的地价税却只要缴4千元，算下来，地上权房子缴一年地租，等于是一般所有权房子缴22年的地价税。最大症结点在于地租绑定公告地价，2019年全国公告地价平均涨三成，光是台北市涨幅就创下1994年来新高，让原本资产就不多，才去买地上权方式兴建住宅者，每年都要缴比前一年高的地租，非常不合理。

呼吁修订专法以规范

台湾土地资源有限，为避免大坪数国有土地被财团兼并，在不能标售的政策下，土地使用权利之地上权住宅（以下均指包含使用权住宅之广义地上权住宅）是政策上值得考量的方向。但徒法不足以自行，地上权住宅是否可行，涉及政府住宅政策大方向为何，究竟是鼓励以租代买、国宅、地上权住宅或所有权住宅？需要提出一个具体方向。毕竟现行不动产买卖、登记、税制与金融机构贷款现况中，都是以所有权交易为基调所设计，主管单位应该要有一个完整的法制规划，或可仿效住宅租赁专法，订立一个《使用权及地上权住宅法》，或者在定型化契约中加以规范。

政策上，最基本应该注重地上权住宅是供一般民众居住之用，与商用不动产开发或工业区土地开发本质不同，应该在政府保有土地所有权情况下，可以让一般民众取得房屋之所有权（或区分所有权），政府机关不应该仅因考量收租麻烦与日后回收土地涉讼困难，即以契约或政策限制。

政府将地上权住宅列为实现居住正义问题的途径之一，中央和地方政府应对于地上权住宅制定一个完整配套，尽速推动「定型化契约范本」，并将地上权住宅纳入《公寓大厦管理条例》内。由于这类住宅的房屋所有权皆挂在开发商或建商名下，不得分割，开发商须负责向住户收取持有税，再转交给政府；如今这笔代收来的税金，被政府视为营业收入，还须缴纳5％营业税，可否减免，还无定案。

此外，住户如果耍赖不付地租，建物因登记在建商名下，需由建商补足差额缴交；若无法收取地租时，建商有无资格强制执行搬迁或收回，均大有疑问？因此，另行修改税制，避免业者钻法律漏洞，损害消费者权益，才可能同时降低业者所承担之法律与税赋风险，以解决目前乱象。（本文转载自台湾司法人权进步协会粉丝页）

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●刘彦君，律师、台湾司法人权进步协会荣誉会员。以上言论不代表本公司立场。