房市投机盛行 自住客停看听

政治大学地政系博士，甲桂林广告研展部协理李尚华。（本人提供）

肺炎疫情席卷，造成全球经济下滑，但由于世界各国实施量化宽松政策，及美中贸易战后台商资金回流，却促成国内房地产市场自今年第二季以来的无基之弹。

据国泰房地产指数资料显示，包括台北市、台中市、台南市及高雄市的预售屋价格，已创下近20年统计以来新高；新北市的价格亦与2013年第一季高点仅相差3％。按目前房市景况观察，几乎可断定投资买盘已大于自住买盘，建商此时针对投资客规画的投资需求产品，是否符合自住需求消费者的期待，是个值得讨论的议题。

对于开发商而言，完销是其最终目标，而将产品卖给投资客的销售速度绝对比卖给自住客要快上好几倍，原因无他，投资客重视买卖价差及符合现阶段市场流通性的产品，较不重视规画内涵及工程品质。

何谓潮流款不动产？通常可以从建商品牌、建商对于产品规画能力及产品得房率（主建物除以权状坪数）观察。建商品牌很大成分与建筑品质画上等号。举例而言，若建商推案模式倾向大量推案，这类产品通常快速复制前案以缩短规画时间，至少为每层10户以上的较小坪数或大小坪数混杂产品，由于总价及自备款较低，成为投资客竞逐标的；另为达到较有效率的现金流量，将以缩短工期达到快速交屋目的，因此工程品质较为消费者所垢病。

最后，可观察产品得房率判断是否为实用产品。建物权状坪数包含主建物、附属建物（阳台）及公设（扣除法定停车位共有坪数），而内政部宣布自107年1月1日起，雨遮不可登记为附属建物后，较为理想的得房率应在60％-65％间。也就是说，部分建商为了放大权状坪数，会将法定停车位的坪数（平面停车位正常应在12坪左右）挪移登记为公设。因此，若法定停车位坪数不足12坪，则建商很有可能将该共有坪数移至公设，如此一来，虽然权状坪数增加，但实则得房率降低，等于花了多余的钱购买用不到的「登记」公设。在房市景气时期，这些看不到也用不到，却「登记」为公设的建案特别多。

现阶段六都房价几乎都已来到历史高点，应可断定市场上已由自住需求客层转为投资需求客层，产品型态已偏向投资需求为导向的潮流产品。也就是说，自住客此时应该停看听，暂缓购屋脚步，以免在不适宜的时间买到不对的产品。