房价大涨言过其实 双北增幅如GDP
新冠肺炎疫情仍笼罩全球，各国央行为因应突如其来的黑天鹅，纷纷祭出量化宽松政策；再加上台商资金回流及央行透过低利率欲提振经济，促成这波资金行情漫延至股市及房市。自今年第二季起，中南部地区投机买盘蠢动，红单炒作频繁，逼得中央银行祭出选择性信用管制遏止投资买盘。包括内政部、财政部、金管会及各地方县市政府，亦投入打炒房行列。我们几乎可以预知，明年房市在政策管制的前提下，大概不会有太激情表现。
目前包括内政部（实价登录2.0修法）、财政部（房地合一税修法）及金管会（管制银行不动产贷款授信）等抑制房价的政策工具几乎还未用上，如央行选择性信用管制仍未有效限缩投资买盘，相关部会势必再出手，以浇熄炒房烈火。依笔者调查，在央行12月上旬祭出选择性信用管制措施后，大台北地区，包括新北市土城、莺歌、淡水及新庄等区域，来人数骤减3至4成5；板桥、中和及新店来人数约减少2成；台北市各行政区亦受波及，来人数平均也减少2成。
此次央行祭出选择性信用管制，目的为打炒房，主因部分地区房价上涨过快，疑似投资客炒作。但若以债券、股票、房地产等投资商品而言，房地产在资本资产定价模型（CAPM）的资本市场线（CML）中，理论上应是属于高风险（变现性慢），高报酬（房价涨幅大）的投资产品。而台湾的房地产（新推建案）是否符合CML高风险及高报酬的特性，似乎值得商榷。
比较台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市预售屋房价，自2011年第三季至2020年第三季的涨幅观察，10年涨幅分别为26.8％、15.3％、71.4％、125.5％及62.5％；以10年年化报酬率分析，五都平均年涨幅则为2.4％、1.4％、5.5％、8.5％及5％。
五都中，台南市看似10年涨幅最惊人，但若转换为每年平均报酬率，获利能力应与台湾蓝筹股相当。至于台北市与新北市房价，平均年报酬率为2.4％及1.4％，只能说差强人意。我们甚至可以说，台北市与新北市近10年房价涨幅，几乎与经济成长率（GDP）相差无几！
从投资角度观察，台湾的不动产市场似乎仅为中低报酬、而变现性较差之资产，作为自住要比投资更适合。若要说近10年台湾房价涨势惊人，似乎言过其实！