房市新手入门 套房投资停看听
▲东京房东网执行董事李奇岳，拥有多年的套房投资经验。（图／记者江羚瑜摄）
油电双涨、物价齐涨，使房地产成为抗通膨的投资工具，其中总价最低的「套房」，成为不少房市新手的入门首选，不过投资套房之前，有哪些不可不知的风险呢？东京房东网执行董事李奇岳表示，若套房的公设比过高、实坪不到十坪、公寓式分柤套房等物件，都不在他的选择范围内。
拥有多年套房投资经验的李奇岳，秉持「只买不卖」的原则，不但以套房收租为自己存下退休金，也累积了丰富的看屋经验。谈起大楼型的套房，李奇岳指出，若公设比超过35%，不但要付可观的管理费，室内实际的使用坪数亦会缩水许多，因此只要套房若含公设比逾35%，便不会将该物件列入考虑。
李奇岳分析，套房的实坪若不到十坪，居住品质不好，不易收租，恐面临空窗期，因此若依30%公设比计，投资套房的权状登记，至少要15坪以上，室内使用面积才会逾十坪，对于房客来说，拥有较佳的生活空间，不但容易长租下来，未来转租速度快，在管理上也较方便。
此外，也有人为了当包租公，将最常见的三房两厅型公寓，隔成四间小套房出柤，以增加租金收入，李奇岳却认为，将公寓分隔成套房来收租，首先要花一笔装修成本，究竟是否划算，投资之前宜三思。
李奇岳以卫浴设备为例，改装一间至少花十万，四间就要40万，若再加隔间费10万元，需先投入50万元，若原本公寓收租2万元，四间套房满租若可收4万元租金，起码要超过四年，装修成本才能回收，而分租套房若日后要转卖，未来的转手不易，除非接手的买主也是投资客，因此不建议房市新手以分租套房做为房地产投资的第一步。