刘彦君／你的房子其实不是你的？不动产借名登记与洗钱防制
▲不动产借名登记在台湾很常见，但大多数人可能从未认真考虑过，借名登记的约定是否有效？出名的登记名义人若反过来侵占财产怎么办？（图／记者李毓康摄）
在台湾，何谓洗钱？依据《洗钱防制法》第2条规定，洗钱有三种定义：1.为意图掩饰或隐匿特定犯罪所得来源，或使他人逃避刑事追诉，而移转或变更特定犯罪所得之行为；2.为掩饰或隐匿特定犯罪所得之本质、来源、去向、所在、所有权、处分权或其他权益者之行为；3.为收受、持有或使用他人之特定犯罪所得之行为。以上定义其实是大多数洗钱行为的动态过程，一称为处置行为（Placement）；二称为多层化行为（Layering）；三称为整合行为（Integration）。
依2017年6月28日最新《洗钱防制法》之修法重点：提升洗钱犯罪之追诉可能性、建立透明化金流轨迹、增强我国洗钱防制体质及强化国际合作，其中，建立透明化金流轨迹对于不动产交易的影响最为密切。新法新增了地政士及不动产经纪业客户审查义务及交易纪录保存义务，并参照了国际规范建议，将地政士及不动产经纪业纳入规范。
目前依照《洗钱防制法》第5条第2项之规定，非金融事业或人员其所肩负之义务有：1.客户审查义务（金融机构及指定之非金融事业或人员应进行确认客户身分程序，并留存其确认客户身分程序所得资料；其确认客户身分程序应以风险为基础，并应包括实质受益人之审查，详参同法第7条及地政士及不动产经纪业防制洗钱办法第4条）；2.交易纪录保存义务（金融机构及指定之非金融事业或人员因执行业务而办理国内外交易，应留存必要交易纪录，详参同法第8条及地政士及不动产经纪业防制洗钱办法第7条）；3.可疑交易通报义务（金融机构及指定之非金融事业或人员对疑似犯第14条、第15条之罪之交易，应向法务部调查局申报；其交易未完成者，亦同，详参同法第10条及地政士及不动产经纪业防制洗钱办法第8条）。若违反上述义务，恐被处以新台币5万元以上100万元以下之罚锾。
我国法律上之财产「借名登记」并无立法明文，依最高法院判决之定义，指「当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方现在或将来之财产，以他方之名义，登记为所有人或其他权利人之契约，是出名人与借名者间应有借名登记之意思表示合致，始能成立借名登记契约。且不动产登记当事人名义之原因原属多端，主张借名登记者，应就该借名登记之事实负举证责任」（最高法院107年度台上字第629号民事判决）。换言之，当事人约定一方将自己之财产以他方名义登记，而仍由自己管理、使用，他方允就该财产为出名登记之契约，即为借名登记契约性质类似「委任契约」。
不动产借名登记在台湾非常常见，原因有：规避法律上资格限制（例如农地、原住民保留地、国宅、军眷宅）、规避税捐（例如地价税累进税率）、躲避债务、债信（例如为取得较低利息、增加借贷金额）、基于夫妻或父母子女情谊、单纯隐匿财产（例如避免朋友借钱、公务员身分）、宗教寺庙庙产登记于自然人名下、共同出资投资登记一人名下等等。
但借名登记之前，大多数民众可能从未认真考虑过，借名登记的约定是否有效？有没有可能出名的登记名义人翻脸不认人，反过来侵占财产？出名的登记名义人在外欠钱，导致财产被查封？出名的登记名义人偷偷把财产卖掉了？借名登记久了，财产要不回来？甚至自己其实已经构成犯罪了？最高法院对借名登记契约，认为在民事上若不违反强制规定而构成脱法行为，例如原住民保留地开发管理办法第18条第1项「非原住民不得承受原住民保留地」的规定，此类借名契约的法律关系应为无效。
此外，原则上认定借名登记契约的有效性，属于民法债编所未规定之「无名契约」，类推适用民法「委任」之规定。但将自己的不动产借名登记将承受许多法律风险。在内部关系而言，若涉及诉讼，依法院实务，借名人与出名登记人若产生争议，借名人必须提出资金、权状等证据，证明为实际所有权人；若无法举证，即有败诉无法请求返还之风险。又若涉及与第三人法律关系，出名人亦即不动产登记名义人若出卖该不动产等，依最高法院106年度第3次民庭会议决议，即便第三人买受时恶意明知有借名登记之情形，借名人亦仅得向出名人请求损害赔偿及追究其刑事上背信责任，不得请求第三买受人返还该不动产。再若该登记名义人在外欠债或欠税受法院强制执行或行政执行，借名人亦即实际所有权人亦不得以借名登记为由对抗法院强制执行或行政执行。
在刑事法律上，登记名义出名人未经借名人同意出卖所借名的不动产时，实务上虽多认为不构成侵占，但仍可能构成刑法第342条之背信罪。而观察实务上许多法院判决，若是由借名人直接移转予出名人，誊本上之登记原因登载买卖或赠与，然实质上并无买卖或赠与之事实，而可能涉及使公务员登载不实刑责之问题。以借名登记行为登记不动产应审慎为之。
至于借名登记与《洗钱防制法》的关系，因不动产有价高、保值及可流通等特性，可能成为不法分子漂白赃款管道，为此，《洗钱防制法》本次修正将地政士及不动产经纪业（包含不动产仲介业及代销业）纳入洗钱防制体系。内政部也发布地政士及不动产经纪业防制洗钱办法及地政士及不动产经纪业防制洗钱及打击资恐注意事项。因此，地政士及不动产经纪业依据《洗钱防制法》第7条第1项规定，于办理不动产买卖交易时，应进行客户及其实质受益人的身分确认程序。审查客户身分的规定，包含其交易实质受益人（如信托关系之受益人、不动产登记予第三人者），故借名登记中，地政士及不动产经纪业透过确认客户及其实质受益人（以上两者通常为借名人，以下同）身分及征询登记予第三人（出名人即登记名义人，以下同）之事由，以确保不法资金没有借由人头或纸上公司名义购买不动产。
地政士或不动产经纪业所属人员于执业过程中，也须依《洗钱防制法》规定，将客户提供之相关身分文件予以确认、留存或记录客户及其实质受益人之身分资料，及对于现任或曾任国内外政府或国际组织重要政治性职务之客户或受益人与其家庭成员及有密切关系之人，加强其身分审查及了解资金来源。
另，地政士及不动产经纪业须依《洗钱防制法》规定，留存不动产买卖有关交易纪录。最重要机制则为，地政士及不动产经纪业发现疑似洗钱行为，都有义务向调查局申报，并由检调单位进行后续调查，包括：客户身分或资金来源有洗钱嫌疑；假冒、伪造他人身分要求把不动产移转给无关第三人；有资金来源不清、有大量以现钞支付等。
不动产交易即使以借名登记方式为之，地政士或不动产经纪业所属人员有义务确认实质受益人，有核对身分关系与金流来源义务及怀疑不动产交易可能为洗钱之通报义务。若有此相关需求者，建议先咨询法律专业人士，免得赔了夫人又折兵，让自己惹来官司缠身。