柯博龄／你的房子不是你的 欠租恶房客只能依法驱离
▲遇到欠租且避不见面的恶房客，可以迳自开门把房客家当搬走吗？房东既然将房屋出租给房客，其所有权就必须退让，房客的使用权受到更大的保护。（图／视觉中国）
讨不到房租又赶不走的房客，似乎是所有房东最不想遇到的。日前报载，某陈姓房东因收不到9000元房租，又怀疑房客侵占万余元水电代收费，一怒之下，不顾房客女儿还在屋内，竟拿铁链锁住大门，警消获报要求房东开门，幸未酿致意外。即使房东辩称不知屋内有人，房客女儿也不愿提告，但锁门行为已涉妨害自由公诉罪。
这类问题出在「所有权」及「使用权」的误解。原则上，物之所有权人因为享有所有权，所以对于所有物在法令限制之范围内，当然可自由使用、收益、处分其所有物，遇到他人不法干涉所有权之行为，并可排除他人之干涉。
所谓排除他人之干涉，是指所有权人对于他人无权占有或侵夺其所有物者，因而造成所有权人实质上无法保有所有物时，得请求他人返还之；另虽保有所有物，但对于所有权之行使有被妨害者，得请求他人除去该妨害，例如你所买的车位，在未知会或获得你同意下，被人临停了，你可请求他人将车开走；甚至对所有权尚未被妨害，但可预期有被他人妨害之虞者，得请求他人防止之，例如邻居种了一棵大树，台风来时摇摇欲坠，你可请求邻居设法将大树固定或剪除部分树枝，免得到时真的倒了，有压垮你家围墙之可能（请参考《民法》第765条、第767条）。
然而，所有物一旦出租他人，出租人等于将所有物之使用权、收益权交付承租人，此时所有物即变成租赁物，承租人依《民法》第421条、第423条规定，有义务将租赁物交付承租人，且应于租赁关系存续中，保持其合于约定使用、收益之状态，此时承租人等于是占有使用出租人之所有物，但因是本于双方意思表示合致之租赁关系而占有，系属有法律上之原因而合法占有。此时，物之所有权人之所有权必须退让，在租赁关系存续中，不得再对所有物任意使用、收益或处分，否则反而造成所有权人侵害承租人使用权之情形。
以上述案例来看，陈姓房东既然将房屋出租给房客，其所有权就必须退让，纵使房客未缴租金，仍不得自行将房屋大门上锁，此举非但侵害或妨害房客对该房屋之使用权，会构成《民法》上之侵权行为及债务不履行之损害赔偿。倘若上锁时有人在房内，等于是以一种强行暴力施加在门锁上，势必造成房内之人无法自由出入，其行动自由之权利即被妨害，依《刑法》第304条第1项规定，以强暴、胁迫使人行无义务之事或妨害人行使权利者，即构成强制罪，可处3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罚金。
若房东持备用钥匙开门进入，将所有房客之东西清空丢弃，则可能构成《刑法》第306条第1项无故侵入他人住宅、建筑物或附连围绕土地或船舰之侵入住居罪，可处1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罚金，亦有可能构成最重本刑为2年以下有期徒刑之毁损罪（《刑法》第354条）。
但你可能会觉得奇怪，《刑法》306条第1项规定的是「他人住宅」，但房东侵入的是「自己住宅」，为何仍会构成侵入住居罪？原因诚如前述所说，租赁关系一旦成立，所有权必须让位，使用权必须受到更大的保护。对于承租人而言，所承租之房屋就等于其住家，而《刑法》第306条侵入住居罪之保护法益，并不只在保护所有权而已，最主要是在保护事实上居住在该屋者之居住安宁及和平。白话点来说，就是自己可以决定自己的住家要让哪些人进入，在此保护法益之前提下，上述「他人住宅」之「他人」应被解释为「有合法权源而实际居住在该屋之人」。从而，纵使房客未缴租金，房东亦无权擅自进入该屋。
房东此时若主张解除租赁关系，只要租赁关系一旦消灭，房客即无权使用我的房子，那就可以将房门上锁或进入自己的房子了吧？并非如此，房客之所以占有该房子，一开始是因租赁关系之合法权源而占有，故非无权占有，其占有状态始终合法，嗣若房东解约租赁关系消灭，此时房客充其量只会变成无法律上之原因而受有使用该屋利益之不当得利，等于是妨害房东所有权之行使，但不管是不是无权占有，或是妨害所有权之不当得利行为，如上所论，《民法》第767条关于所有权被侵害或妨害或有妨害之虞者之排除方法，法律规定均是「请求返还、请求除去、请求防止」，换言之，房东只能「请求」房客搬迁，不得称既已解除租赁关系，即可任意锁门，擅自进入，甚至随意丢弃房客之物。
若房客仍坚不搬迁，房东并非无法反制或作为，可依《民法》第767条规定，向法院提出排除所有权侵害或妨害之诉，取得胜诉判决后，令房客自行搬迁；若房客再不搬迁，可由法院以强制执行之方式，动用公权力，将房客强行迁离。
实务上曾发生房东因房客未缴租金，且避不见面，房东为解决此争议而持机具欲强行破门进入，房客因心虚、害怕，打算爬窗逃跑，却不慎坠楼身亡。此时，房东除了会构成《刑法》之强制、侵入住居及毁损等罪外，尚可能构成《刑法》第276条第1项过失致死罪。
综上可知，房东欲主张自己的权利，唯一的方法就是走法律途径，向法院起诉主张所有权遭侵害或妨害之排除，否则房子未取回，还沾惹官司，得不偿失！（本文转载自台湾司法人权进步协会粉丝页）
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