谈养老地产新趋势 毕马威不动产：「以房养老」、「公私协力」将蔚为潮流

林升恒表示，以日本东京都一处长照机构来说，除规画友善的空间环境外，充足的照护人力，使长者都能得到无微不至的照顾，现行日本建议的病护比标准约1：7，机构得以有量能针对不同需求量身打造活动计划及饮食设计，达成预防退化及促进自立的目标，值得人力匮乏的台湾作为指标迈进。此外还有长照机构与在地异业合作，在机构内引进文化展演、美容服务及生活用品代购等，和周边医疗机构合作共享资讯，定期追踪长者健康状态。

不仅如此，日本在投资养老地产方面，也能创造一定绩效。

林升恒表示，目前J-REITs总档数共为58档，含有养老设施（senior facility）的计有11档，其中有一档Healthcare ＆ Medical Investment Corporation（下称HCM）专门以养老设施为资产，其余皆为综合型REITs的资产配置。

进一步分析，HCM股利成长率跟疫情前相比虽下降9.9％，但整体资产净值则是上升11.7％。此外，相对于资产取得价格，净营运收益率在2022及2023年皆为5.5％，高于整体REITs平均收益率4.7％。

林升恒表示，由此可知，选择养老房产投资，不仅能享有稳定现金流和增值空间，更能为社会贡献一份力量，随着高龄化社会的到来，养老房产需求将持续上升。

观察台湾的趋势，林升恒表示，以房养老可望成为一大趋势。

林升恒表示，政府对于老年人口面临长期生活费短缺之问题，于2015年11月底实行不动产逆向抵押贷款（reverse mortgage）政策，根据金管会之定义，以房养老即为于贷款存续期间内，由银行等金融机构每月拨付固定金额养老金(即固定本金)，作为老年生活保障之补充性措施，以安定年长者生活，并于到期日偿还全部贷款金额。简单来说，即是将房子抵押给银行，而借款人能固定收取金额的一种方式，这样的制度能有效增加老人的现金流。

目前我国多数银行皆有办理商业型不动产逆向抵押贷款，对于申请人资格也几乎限制在60或65岁以上之信用良好本国自然人，贷款期间则多在7~30年且贷款期间加计借款人年龄不得低于90岁。对于放贷额度是以不动产估值6成至8成为区间。另外部分银行针对不动产登记用途也有所要求。

未来发展养老房产的方向，建议可考虑利用外部资源来创建一个共融社区。在面对少子化的挑战时，可以透过活化闲置校区来达到社区安养的目的。这类似美国「连结大学型退休社区」集合住宅（University-based Retirement Community，＂ UBRC＂）及日本长期退休计划（Continuing Care Retirement Community, ＂CCRC＂），这些计划不仅重视地方创生和生涯教育，还为退休长者提供基本的饮食与照护服务，并与校园资源连结，促进跨世代的交流。

此外，善用社区公共设施的规划，能有效降低营运养老地产的成本。例如日本知名房产公司旗下的养老地产公司，专为60岁以上长者设计的住宅，选址考虑到邻近的医疗、运动和文化设施，无需另外规划公共设施，从而降低成本，创造了更加亲民的租售价格。

林升恒表示，而公私协力的合作模式，在降低高龄住宅的土地开发成本方面，更扮演重要角色。在台湾，国家住都中心于2023年推动的信义儿福A1公办都更案，是台北市政府与出资人顺天建设合作的项目，预计在开发完成后，将有60％的住户为65岁以上的长者，展现透过公私合作达成社区共融养老的可能性。

林升恒表示，综观台湾养老地产现况，多数银发住宅仅有单一性提供住居空间的设计，少部分具有完整安养医疗的全方位服务，显现现今养老住宅尚缺少系统性，设施服务供应仍需改善的课题。我们可借鉴国外成功的养老宅案例，由国内大型企业集团结合旗下的医疗院所、设施管理服务及金融保险机构合作，同时打造完整的保安系统及充分的照护团队，并顾及日常休闲娱乐的需求，定期规划艺文展或是协助安排例行性之团康活动。

林升恒指出，此外，也可引进国际具有品牌资源及完整养老地产营运管理经验的合作厂商，来使高龄者起居能被完整照料，搭配智能医疗产业，多元化经营管理，以实现养老地产品牌国际化的目标。