新青安之乱下的需求与投机

（图／本报系资料照）

去年政府推出新青安政策，在各种政策优惠吸引下，申请总数超过8万件，在全台每年交易总量约30多万件之下，新青安形成住宅需求爆增，一方面推升房价，另方面融资需求也增加，造成总建筑与房贷放款总额接近银行总放款30％的上限。为降低融资过度集中于房地产，央行推出第7次打房政策，严格限制放款上限，同时大幅压低各项房地产融资上限。因为不动产价格昂贵，没有融资支持，一般人很难再购屋，因此在央行大幅限缩商银放款融资的情况下，国内不动产交易迅速萎缩，造成不动产市场急冻。

从抑制房价角度来看，央行严格的信用管制的确收到一些成效；但许多新青安购屋者原本谈好的银行贷款却突然不见了，因而产生交易纠纷。虽然央行一再要求商银对于已承诺的放款要落实，但因当时购屋时银行只是口头承诺，现在银行本身流动性不足，自然就会延后放款，因此对许多申请新青安的年轻人造成很大压力。

不久前，笔者接到友人电话，友人的小孩购买1千多万的房子，申请新青安贷款1千万，原本银行已承诺放款，结果因央行要求紧缩信用，银行通知友人小孩将延后放款，同时无法确定会延到何时，但因已经签约缴款和确定交屋日期，现在因为无法付款恐形成违约。友人想找另一家贷款，但没有新青安补助，放款金额降为800万，放款期限缩短为30年，利率更增加1％多，预计每月利息增加1万多元，对友人小孩而言根本是不可能的事。幸运的是，卖方同意缴款与交屋日期延后1个月，暂时得以解除违约压力，但如果银行还是无法放款，未来仍会有违约问题。

去年8月，政府推出新青安贷款优惠，其中最关键的就是5年宽限期，也就是购屋后5年内只要缴利息。以贷款1千万为例，若补贴之后的利率为1.5％，则每月需缴利息只有约1万元，几乎等于是房租支出。5年后需要缴纳本金，每月支出增加到3万多元，届时若无法缴纳再把房屋卖掉，还可赚一笔房价上涨的收入。在此优惠条件下，就吸引了大量青年人购屋。

其实5年宽限期是造成购屋者流动性大增的主因，因为5年内只要支付利息，因此不但年轻人有能力购屋，更让许多不动产投资者或投机者有意愿找人头购屋，5年内先支付很低的利息，5年后再出手赚差价。此种投资或投机的动机，就是造成新青安申请件数大增的主因。所以要确保购屋者是自住，且减少投机动机的最好方法，就是要大幅降低房屋的流动性，比方要求新青安购屋贷款者不但要自住，且必须10年后才可转售。当然若有特殊情况可以提前转售，比方说申请人失业或失能等。

我们要说的是，政府住宅政策的目的应该是强调协助弱势者，包括年轻人，改善居住环境或品质，而不是协助他们去购屋。现在政府给年轻人开了一个购屋大门，让他们有购屋的机会，或是提供他们投机的机会，表面上让他们拥有自已的房子，但万一5年后房价下跌呢？当他们无法负担本金支出，房价又下跌造成投资损失的时候，是否又要政府来承担投资购屋的损失呢？

总而言之，政府在推出相关政策时，必须先有完善的分析，同时要考虑各种可能的政策效果与后果，然后再提出相关的政策。因为民众一定会考虑其自身的最大利益来反应，如果造成一窝风的结果，政府就必需再拿出更大的政策来因应，造成政策的一团乱，万一最后导致房地产市场大乱，相信这绝对不是吾人所乐见。（作者为国立政治大学经济系兼任教授）