林祖嘉专栏》新青安之乱下的需求与投机

新青安房贷衍生转租、人头户疑虑，财政部前两波查核结果，整体违规比率2.4％。银行将续从报税资料勾稽、检视金流、移转纪录三方向抓违规。图／本报资料照片

去年中政府推出新青安政策，在各种政策优惠的吸引下，结果申请总数超过8万件，在全台湾每年交易总量约30多万件之下，新青安形同住宅需求爆增，一方面推升房价，另一方面融资需求也增加，造成总建筑与房贷放款总额接近银行总放款30％的上限。为降低融资过度集中于房地产，央行推出第7次的打房政策，严格限制放款上限，同时大幅压低各项房地产融资上限。因为不动产价格昂贵，没有融资支持，一般人很难再购屋，因此在央行大幅限缩商银放款融资的情况下，国内不动产交易迅速萎缩，造成不动产市场急冻。

从抑制房价的角度来看，央行严格的信用管制的确收到一些成效；但是另一方面，许多新青安购屋者原本谈好的银行贷款却突然不见了，因此而产生了许多的交易纠纷。虽然央行一再要求商银对于已经承诺的放款要落实，但是因为当时购屋时银行只是口头承诺，现在银行本身流动性不足时，自然就会延后放款，因此对于许多申请新青安贷的年青人造成了很大的压力。

不久前，笔者就曾经接过友人的电话，友人的小孩购买一户1千多万的房子，申请新青安购屋贷款1千万，原本银行已经承诺放款，所以友人小孩签约购屋，并且付了100多万的头期款。结果因为突然央行要求紧缩信用，而银行也通知友人小孩将延后放款，同时无法确定会延到何时，但是因为已经签约缴款和确定交屋日期，现在因为无法付款而形成违约。友人想找另外一家贷款，但是为没有新青安的补助，放款金额降为800万，放款期限缩短为30年，最严重的是利率会增加1％多，因此预计每月利息支出会增加1万多元；而且头期款要多准备200万，对于友人小孩而言，根本就是不可能的事。幸运的是，卖方最终同意缴款与交屋日期延后一个月，暂时得以解除违约的压力；但是，如果一个月之后，原本承诺的银行还是无法放款的话，未来仍然会有无法缴款的违约问题。

去年8月，政府推出新青安贷款有几个主要的优惠，包括利率补贴、延长缴款期限至40年，还有就是5年的缴款宽限期。其中最关键的就是5年宽限期，也就是说，购屋后5年之内只要缴纳利息，5年之后才需要开始交缴本金。以贷款1千万为例，如果补贴之后的利率为1.5％，则每个月需要缴的利息只有约1万元，这对于购屋的青年而言几乎等于是房租支出而已。而5年之后需要缴纳本金之下，每个月的支出会增加到3万多元，如果到时无法缴纳，再把房屋卖掉，还可以赚一笔房价上涨的收入。在这么优惠的条件下，就吸引了大量的青年人投入购屋市场。

其实5年宽限期是造成购屋者流动性大增的主要原因，因为5年内只要支付利息，因此不但年青人有能力购屋，更让许多不动产投资者或投机者有意愿找人头来购屋，5年内先支付很低的利息，5年后再出手赚取房价的差价。而此种投资或投机的动机，就是造成新青安申请件数大增的最主要原因。所以要确保新青安购屋者是自住，而且能减少其投机动机的最好方法，就是要大幅隆低房屋的流动性，比方说，要求新青安购屋贷款者不但要自住，同时必须10年之后才可以转售，因为对自住者而言，一个地方住上10年是很正常的现象。当然如果有一些特殊的情况，才可以提前转售，比方说申请人失业或失能等等。

我们要说的是，政府住宅政策的目的应该是强调如何协助弱势者，包括年轻人，改善居住环境或品质，而不是去协助他们去购屋。现在政府给年青人开了一个购屋的大门，让他们有购屋的机会，或是提供他们投机的机会，表面上看让他们拥有自已的房子，但是万一5年后房价下跌呢？当他们无法负担本金的支出，但是房价又下跌造成投资损失的时候，是否又要政府来承担投资购屋的损失呢？

总而言之，政府在推出相关政策时，必须先有一个完善的分析，同时要考虑各种可能的政策效果与后果，然后再提出相关的政策。因为民众一定会考虑其自身的最大利益来反应，如果造成一窝风的结果，政府就必需再拿出更大的政策来因应，造成政策的一团乱，万一最后导致房地产市场大乱，相信这绝对不是吾人所乐见。

（作者为国立政治大学经济系兼任教授）