广州三旧改造 土地出让金最低只收30%

本站房产5月14日讯 日前，广州国土房管局制定的《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》已经市政府同意，将于2010年7月1日起执行，届时广州市将实行新的土地出让金计收标准，2005年出台的《批转市国土房管局<关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见（试行）>的通知》（穗府〔2005〕36号，以下简称36号文）将同时废止。按照新政策，广州“城中村”改造安置房交易转让时，只需按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。在“三旧”改造政策支持范围的城中村改造，按土地纯收益的50%计收土地出让金。

市国土房管局新闻发言人介绍，广州市是全国最早全面推行土地有偿使用制度的城市之一。1992年8月，市政府出台《关于我市土地管理体制调整后申请使用土地若干问题的通知》(穗府〔1992〕94号)，开始全面实行土地有偿、有期使用制度。1993年，广州市出台《广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局<关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示>的通知》(穗府〔1993〕58号)，初步规范了我市国有土地出让金计收工作。2005年，广州市对土地出让金计收标准进一步进行了规范，出台了36号文。

该发言人指出，广州市结合土地管理参与宏观调控、发展现代服务业、“三旧”改造、城市重点功能区建设等各项重点工作，积极对土地出让金计收制度进行创新，使土地出让金计收政策更好服务城市功能优化和产业升级转型。比如：对“城中村”改造、旧厂房改作教育、研发、创意产业等方面均给予一定的支持，实行差异性的计收政策，促使“三旧”改造等重点工作的顺利推进；对番禺、花都原出让合同未明确规划条件的，结合土地节约集约利用土地的要求和房地产价格上涨的实际，对至今尚未开发建设、销售的商品房用地，按基准地价的平均容积率1.8作为原出让合同的基准容积率。

政策解答

1、哪些情形需计收土地出让金？

答：以下情形需要计收土地出让金：（一）1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。（二）权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。（三）原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

2、什么是基准地价？从哪里可以查询到某个地段的基准地价？

答：基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常市场条件和设定土地开发条件下，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一基准日法定最高使用年限的国有建设用地使用权区域平均价格，包括土地取得费、土地开发费和土地纯收益。

在市国土房管局网站上可以查询到基准地价，具体查询方式是：进入该局网站（http://www.laho.gov.cn）-->土地管理-->广州市国有土地使用权基准地价

3、原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，政府是否应该收取土地收益？

答：需要，原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，按年计收土地出让金，其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定。

4、原划拨用地上私有住宅房屋（不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房）出售、交换、赠与（不含继承）补缴土地出让金标准是否调整？

答：原划拨用地上私有住宅房屋补缴土地出让金的标准由原来的基准地价的3%调整为基准地价的4%。

5、假如一块已协议出让用地，现用地性质不变，在建设过程中因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，如何调整土地出让金？

答：协议出让项目（工业项目除外）建筑面积或建筑用途调整的，经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金，土地出让金减少的，按减少额的30%退减；非经营性用途按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差调整土地出让金。土地出让金退减额不得超过原已核定的土地出让金总额。

6、“三旧”改造中，旧厂房改造的土地出让金如何计收？

答：我市对国有旧厂房改造给予一定的政策支持，改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，符合划拨用地目录的，按划拨方式处理，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金。改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

7、“三旧”改造中，“城中村”改造的土地出让金如何计收？

答：对于村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地，本着尊重历史的原则，可暂缓征收土地出让金，

但村集体经济组织自行申请补缴土地出让金，或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形，则按土地纯收益计收土地出让金。如果纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的，还可给予“三旧”改造政策支持，按土地纯收益的50%计收土地出让金。

8、“城中村”改造的安置房交易转让，如何计收土地出让金？

答：“城中村”改造安置房交易转让时，按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。

9、工业项目用地范围内配套的行政办公及生活服务设施用地面积和建筑面积有无限制性要求？

答：工业项目增加生产性用房建筑面积的，不加收土地出让金。但是为了遏制用地单位多建行政办公及生活服务设施的利益冲动，对工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途，应按办公及住宅用途计收土地出让金。具体计收标准为：原属政府储备用地的，分别按办公或住宅用途基准地价计收土地出让金；原属用地单位自行征地拆迁的，分别按办公或住宅用途土地纯收益计收土地出让金。

10、地下建筑土地出让金如何计收？

答：为体现有偿使用，鼓励节约集约用地，地下建筑应适当征收土地出让金。地下商业按地上商业计收标准的50％计收土地出让金。除依法可划拨外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20％计收土地出让金。《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办〔2010〕35号）实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。

11、按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未按原规划实施建设的项目，现规划调整的，是否一律收回重新出让？收地补偿及补交土地出让金的标准如何确定？

答：按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未按原规划实施建设的项目，现规划调整为商品住宅的，由政府收回重新公开出让，按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用；现规划调整为商品住宅外的经营性用途的，按调整前后用途当前基准地价标准计算总价差补交土地出让金；现规划调整为非经营性用途的，按调整前后用途当前土地纯收益标准计算总价差补交土地出让金。