中国新视野－陆整顿房市 经济增长需付一定代价

尽管近日大陆官方在政策上出现些许松动，却不意味着调控方向将改弦易辙。这场整顿大戏过后，不仅房企将面临重新洗牌，过往高度依赖房市荣景的经济增长也需付出一定代价。

自大陆当局2020年宣布「三道红线」（剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍）的规定以来，包括恒大在内许多开发商的现金都极度匮乏。2021年之后，官方调控大手进一步伸进个人房贷市场，甚至从制度上改革学校招生规章，釜底抽薪打击学区房炒作，彰显「房住不炒」的政策无可撼动。

面对当局严格的房市调控，不仅房价快速回跌，房企销售业绩普遍下滑，加上银行加强资金监管，不少房企面临流动性压力。为避免房企债务风暴扩大，官方近期也在适度微调政策，让多家房企可在银行间市场发债融资，以缓解现金流与偿债压力。

陆媒统计，11月截至15日，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投、上海建工等多家央企地产公司，在银行间市场发债，融资总金额近人民币（下同）300亿元。和10月全月房企境内发债总额仅为203亿元相比，足见政策已经松动。

此外，各家房企也透过低价配股或甩卖资产等方式「断尾求生」。据统计，10月份以来，已有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、禹洲集团、祥生控股等近30家房企采取配股、出售资产等不同形式的融资方式。以11月14日来说，融创中国公告进行配股融资；另家地产商中国奥园也宣布，低价出售位于香港的物业，以加速回流资金。

针对房企此番花式自救，房地产研究人士指出，这是解决资金不足的最根本办法，但考虑到部分民营房企可能存在隐性融资、违规融资、高杠杆融资等问题，此时要找到愿意接手资产的买家可能要花一番心力。但从另一方面来看，这一轮房市去杠杆政策的核心仍在于优胜劣汰，只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能脱颖而出，也就是说，房企将面临重新洗牌。

经济学家认为，官方这场大范围且长期的房市调控战线背后，旨在避免房地产泡沫愈吹愈大，致使金融市场崩盘危机因此升温。从现今政策成效来看，虽得以避免房市大幅回调、房价暴跌的最坏情况，但大陆也将为根除投机炒房行为而付出未来几年经济增长放缓的代价。

多年来，房地产活动为地方的就业和政府收入提供了支撑。根据统计，大陆的房地产市场带来的相关经济动能，约占国内生产总值（GDP）的四分之一，这一比例大大高于美国。经济学家认为，少了繁荣的房地产市场，大陆未来几年的经济年增长率可能维持在3％～5％左右，向「保六」时代告别。

国际金融协会（IIF）的经济学家在最近一份报告中指出，这场全面保障居民住房、「房住不炒」的行动成功必须付出代价，将使大陆经济5％～6％的增速难以为继。国际金融协会还预测，随着大陆经济日趋成熟，人均收入增加以及房地产业放缓，大陆2022年～2031年GDP年均增长率将降至3％甚至更低水准。

经济学家还称，另一个隐忧是，当土地和房产价格出现下跌，金融系统放贷意愿也将减弱，不仅会对整体房市将形成负面循环，也将进一步拖累经济增长动能。从长远来看，终结泡沫确是件好事，但短期阵痛却无法避免。