宁法拍、不卖房还债？　机捷特区新屋二拍底价「比行情还低」

▲北屯机捷特区屋龄3年的社区「胜丽方程式」，其中3房面积43坪的6楼户，因给付票款沦为法拍，二拍底价1360万元，低于行情引起关注。（图／记者陈筱惠摄）

记者陈筱惠／台中报导

北屯机捷特区屋龄3年的社区「胜丽方程式」，其中3房面积43坪的6楼户，因给付票款沦为法拍，二拍底价1360万元，与目前行情1500~1700万元有落差，引起关注，信义房屋专家认为，该户行情与机捷特区2房总价差不多，预计会有人出手。

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机捷特区屋龄3年的社区「胜丽方程式」，基地面积2297坪，规划27~47坪、2~4房产品，共计435户，预售时单价曾现1字头，不过随着近年房市多头，近1年平均单价已经来到4字头。

房价涨幅相当高的「胜丽方程式」却惊现法拍户，6楼户面积43坪3房，因屋主积欠债务，不仅有银行团也有私人借贷，积欠债务超过2000万元，让物件沦落法拍，9月初首拍底价1700万元，拆算单坪价约39万元，无人出手。

▲目前机捷特区的中古屋，2房含车总价行情差不多1300万元左右，3房含车总价落在1700~1800万元为大宗。（图／记者陈筱惠摄）

本预计10月初再拍一次，却遇到台风假，让这笔物件延到10月底进入二拍，底价1360万元，拆算单价仅31.45万元，单坪价格回落2年前行情。信义房屋北屯松竹店经理吴俊霆说：「首拍的底价与目前市场行情相符，因法拍需自备较多现金，并无太大诱因，但二拍降价到1360万元，与市场行情有落差，预计会有人出手。」

吴俊霆分析：「目前机捷特区的中古屋，2房含车总价行情差不多1300万元左右，3房含车总价落在1700~1800万元为大宗，在有利可图下这一拍可能会有人出手，预计成交价1500万元左右，也有可能有自住客要出手。」

▼ 房屋交易获利比较表

经查，该户过去2021年入手价格为1038万元，既然目前行情落在1700万元左右的高价位，屋主应自行出售获利了结、结清债务才符合正常认知，为何会让物件进入法拍市场，让价格降至破盘价？

法拍业者表示：「目前不知债务人真实的私人债务究竟有多少，另一个考量可能是税务。」

该名业者表示：「法拍物件也需要缴交房地合一税，因个人无法清偿债务让不动产遭强制执行，属于非自愿性交易，持有10年内的土地、房屋将依照20％税率课税，15年则是15%的税率，若是正常交易，以该笔物件来说持有时间短，需课45%房地合一税。」

实际计算，该物件若自行交易以1700万元售出，持有成本为1038万元，获利662万元，扣除房地合一税45%，实际获利为364.1万元。

倘若此次法拍拍定略低于行情，成交在1500万元，获利为462万元，依照20％税率来计算，实际获利为369.6万元。

也因屋主本就积欠债务，依照上述成交价来说，要缴交的税金就是92.4万元与279.9万元，就有3倍的价差。

▲机捷特区过去被誉为首购天堂，不过随着近年房市多头，近1年预售新案已经叩关5字头。（图／记者陈筱惠摄）

不过这个税制，是否沦为有心人钻漏洞的模式，业者表示：「基本上确实曾有人钻这个漏洞，不过需注意，因为以假债权裁定强制执行，让物件进入拍卖而从中谋利，若被核实，将涉犯《刑法》第210条伪造文书罪、第339条诈欺罪，得不偿失。」

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