卓越商企服务收购上海写字楼的内里乾坤

观点网 在物企纷纷避开、降低关联方影响的时节，卓越商企服务和卓越置业开启了今年第二桩大额关联交易。

与今年6月掷金5.98亿元收购上万个停车位不同，卓越商企服务这次不是纾困地产接收项目以资抵债，而是双方互利的资产置换。

11月21日，卓越商企服务宣布全资子公司卓越物业与关联方卓越置业签订结算协议，涉及深圳市卓投小额贷款有限责任公司以及万科上海五角场写字楼50%股权持股主体变更两项事宜。

一方面，卓越商企服务向卓越置业出售孙公司深圳市卓投小额贷款有限责任公司股权，交易金额为3.38亿元。

另一方面，卓越商企服务买入卓越置业手中万科上海五角场写字楼50%股权，以及东莞的181套公寓，支付代价2.51亿元。

两项交易下来，卓越商企服务不仅不用付钱，还能收获8631万元现金补充营运资金。

甩掉小贷“包袱”

先看出售事项，深圳卓投小额贷款公司成立于2018年5月，主营业务为在深圳辖区内专营小额贷款业务，由卓越商企服务子公司卓越物业全资持有。

作为物业企业，深圳卓投所属的金融服务一直是卓越商企服务的挂边业务，营收占比在1%上下徘徊。

据卓越商企服务2024年中报数据，按业务类型划分，其他业务主要包括金融服务及公寓租赁业务。

该部分于今年上半年贡献营收约1935.5万元，占比由同期0.6%上升至0.9%，收入增长约82.2%。毛利方面，其他业务录得毛利收入约1773.4万元，毛利率91.6%，同比上升49.1个百分点

不过，正向增长的营收状况并不能阻止卓越商企服务出售金融服务。

今年上半年，卓越商企服务金融服务业务应收贷款减值亏损为2110.2万元，较上年同期增加1989.5万元；应收贷款拨备也由去年同期的3072.3万元上升至5182.5万元。

早在深圳卓投成立之初，卓越商企服务便明确指出：“集团拟于深圳卓投注册成立满三年后（即2021年5月3日后）将其出售。”

按照当初的宣告，卓越商企服务于2021年将深圳卓投出售给一早便定下的买方深圳市卓越创业投资有限责任公司，100%股权对价约为3.05亿元。经过协商，3.05亿元出售价格与深圳卓投的资产净额基本齐平。

据物聊社了解，深圳市卓越创业投资有限责任公司分别由李小红持股50%、王庆持股49.5%，以及李晓平持股0.5%。其中，李小红是李华的同胞姊妹，王庆是李华的表兄弟，李晓平是李华的长兄兼卓越商企服务董事长、执行董事，而李华则是卓越商企服务的控股股东。

买方不算“外人”，这笔交易相当于双方不成文的规定。虽然交易金额高达3.05亿元，但卓越商企服务收益仅有26.5万元。

2021年出售深圳卓投时，卓越商企服务给出的理由是：金融服务占公司收入的一小部分，但却转移了公司的营运资源及管理层的注意力。

只是，这桩交易最终在2022年12月宣告终止，原因是未能得到中国小额信贷行业的主管机构获得必要批准。

剥离金融服务业务首次折戟，卓越商企服务也只能继续经营深圳卓投。但仍旧抱有出售深圳卓投的打算，投入较为有限，金融服务业务因此也始终处于卓越商企服务版图中的边缘地带。

时间来到2024年，市场竞争加剧，卓越商企服务在业绩报告中多次强调要聚焦物业主业，剥离金融服务再次提上日程。

据卓越商企服务此次公告，出售深圳卓投是因为金融服务于物业管理服务之间的协同效应不及预期，且金融服务并没有带来新增的物业管理业务和提高物业客户的满意度。

此外，随着贷款市场报价利率逐渐下降，金融机构以低成本资金投放加深了小贷市场竞争，低风险优质客户更倾向于金融机构贷款，使卓越商企服务加权贷款利率持续下降，预期未来小额贷款业务的盈利会持续下降。

资料显示，卓越商企服务于2023年及2022年于金融服务业务部分相关的资产回报率分别为0.55%及6.79%，远低于集团整体的资产回报率8.11%及11.92%。

倘若此次出售事项能够顺利完成，卓越商企服务在获得可观收益的同时，还能甩掉背了6年的“包袱”。

写字楼资产“补货”

受行业变化影响，流动性紧张的情况下，让卓越置业掏出3.38亿元接盘深圳卓投显然不太现实。由此牵引出来的，便是卓越商企服务收购卓越置业部分商业资产。

根据公告，卓越商企服务收购事项包括收购深圳市卓越不动产投资有限公司股权及抵销资产。其中，深圳卓越不动产投资50%股权代价1.51亿元，抵销资产代价1亿元。

深圳卓越不动产投资由卓越置业及上海万科房地产公司（万科子公司）分别持股50%，持有资产为万科上海五角场写字楼，且拥有上海天筑盛科技一家子公司。

资料显示，万科上海五角场写字楼房屋建筑总面积为90713.34平方米，共3栋建筑，包括100米高主楼及50米高双子塔、空中走廊及下沉式花园广场，已有多家世界500强企业及中国知名企业入驻。

抵销资产则包括位于东莞骏豪商务中心建筑面积11926.77平方米的181套商务公寓，这部分资产位于东莞塘厦，与深圳观澜交界，还拥有高尔夫球场、酒店、俱乐部等配套设施。

卓越商企服务认为，目前商业物业价格处于低位，交易时公司以优惠价格收购高质量资产的基于，具有资本收益潜力并可以拓宽收入来源，也可以通过转售获得投资收益。

换言之，位于上海、大湾区的两项物业不仅拥有优质底色，同时符合卓越商企服务聚焦一二线城市的战略布局，更契合其发展商业运营的服务价值链条，不论是自持还是出售都时稳赚不赔的一笔生意。

值得注意的是，这桩生意还附带回售条款：卓越商企服务可以要求卓越置业按协议总代价购回全部或部分目标股权及抵销资产。相当于卓越商企服务收购的这部分资产可以卖回给卓越置业。

从卓越商企服务的角度看，回售条款可以为日后处置这部分资产留下“保底”后路；从卓越置业角度看，优质资产留在发展更为稳定的上市平台进行运营，也是保全现有物业的稳妥打法。

截至2024年6月30日，卓越商企服务来自关联方的商务物业在管面积为305万平方米，占比仅为4.5%；来自第三方物业开发商商务物业在管面积2428.5万平方米，占比35.7%。

独立发展已有可观成效，两项物业纳入卓越商企服务平台运营并不会加重来自关联方的风险影响。对卓越商企服务而言，扔掉包袱还收获两项优质物业，实为一桩稳赚不赔的买卖。

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