AI、半導體強勁需求帶動！2024年商用不動產1821億元 創歷史新高

高力国际董事总经理刘学龙。记者朱曼宁／摄影

高力国际7日发布2024年商用不动产及土地投资市场调查，商用不动产交易量达1,821亿元，年增32.3％，创下历史新高；土地市场交易量2,141亿元，年增66%。高力国际董事总经理刘学龙指出，去年国内受惠于AI与半导体等强劲需求，台湾出口贸易与经济转强，带动民间投资及扩厂，激励全年商用不动产成交量。

高力国际研究部资深董事梁仪盈指出，今年漂亮的成交量可归功于产业需求畅旺及市场游资充沛等两股推力，尤其半导体及AI商机，带动全球供应链聚焦台湾，使台湾成为高端科技制造中心，其中科技业今年更是大手笔买入694亿元，占整体的38%；另外一股力量则来自于建商，收购精华区全栋大楼或产业聚落附近的旧厂房，总计斥资533亿元，不过市场确实反映了央行信用管制及银行法72-2条的水位限贷令影响，也发现建商在第4季较保守以对。

值得一提的是，以往身为商用不动产另一个主要买方的寿险业者，因金管会要求的报酬率门槛而压抑了投资动能，连续两年交易占比都低于整体的10%。

从产品上来看，企业扩厂催出厂房及仓储物流的交易量，全年成交额达707亿元，其次为厂办的378亿元，两种工业类产品合计1,085亿元，也是近五年最高值。

观察到2024年前十大指标交易，为科技业购买厂房或厂办自用，及建商收购老旧建物做为重建开发等两股拉力；企业自用以台积电（2330）于第3季购买群创南科厂房171.4亿元最具代表，建商收购旧楼以璞永等8家建商斥资131.25亿元购入台北市仁爱路芙蓉大楼为代表。

土地交易市场在今年上半年受到住宅买气热络的带动，在第3季时爆量冲出885亿元的单季新高，使得全年成交突破2,000亿元，其中，建商今年购地金额总计为1,123亿元，占整体交易额的53%，更较去年的704亿元大幅成长60%。

不过，建商购地主要发生在第3季，第4季起相关政策抑制了建商的购地动能，土地市场回归理性，尤其11月与12月的台中市与高雄市土地标售，建商观望心态浓厚，两者脱标率都低于50%，市场氛围确实受到影响。

黄正忠也认为，不论从商用不动产或者是土地市场来看，建商可以说是此波央行信用管制及限贷令下最受到影响的一个族群。今年前十大土地交易案，除了第一二名为寿险业转向开发型不动产，其余都是由建商所贡献，包含新美齐、兴富发、远雄、亚昕、长虹、忠泰等公司在新北、桃园、新竹、台中与高雄等区域都有所斩获。

展望未来，刘学龙认为，2025年最大的经济变数仍在于川普的全球贸易及关税政策，如果以川普第一任的轨迹来看，台湾当年确实受惠于该关税政策，带动国内外大厂提升在台制造产能，造就了近五年商用不动产的热潮。

刘学龙指出，现在全球的发展都聚焦在AI的浪潮上，而台湾坚强完整的半导体及AI实力，正引领产业扩张，因此除了厂办及厂房等自用型不动产需求在2025年依旧稳定之外，也进一步带来相关电子产品对于仓储物流的需求，预期工业不动产仍也将持续成为市场交易主力。

另外，可期待的推力则是金管会先前已预告检讨修正保险业最低收益率限制，若能放宽最低要求门槛，将寿险业资金引导回商用不动产，扩大评估收益型不动产的范围，有望挹注投资市场动能。举例来说，目前台北市商办市场上有许多带租约的中古大楼，若收益率能顺利放宽，可望吸引寿险业投资甚至开发重建来兴建地标型商业大楼长期持有及营运，这除了有助于市容改善之外，亦能活络区域经济，对于企业及政府都是双赢局面。

高力国际董事总经理刘学龙。记者朱曼宁／摄影