博鳌特稿 林卓延：芭蕾雨已具备IPO条件

从最初品牌折扣店的尾货产品，到如今专门为奥特莱斯生产产品的工厂订货系统，奥特莱斯的转变不过才几年时间。在中国急遽增长的财富下，这种国际品牌折扣店的模式，也迅速在中国落地、开花。

据不完全统计，国内目前打着“奥特莱斯”名号的商场不少于200多家，但倒闭速度和扩张速度一样快，仅有那么几家为业内所熟知，北京燕莎、上海青浦及天津意大利人创办的奥特莱斯。

在这种市场环境中，奥特莱斯(中国)公司期冀通过制定国内奥特莱斯的标准来优化行业环境，希望用“芭蕾雨”这一城市新中心的模式，为行业的发展带来新的契机。

根据奥特莱斯(中国)的规划，公司旗下首个项目广州芭蕾雨宣布将于今年10月完成品牌落地并将于12月试营业。

该项目位于广东佛山三水，目前在谈的国际品牌有500多家，国内品牌达到2000多家。奥特莱斯(中国)主席林卓延预计，到年底试营业的时候，会有150家国际品牌出现。

即便如此，林卓延也指出，项目开业准备并不是很充分，但芭蕾雨的准备时间已经足够长了。

就佛山项目而言，该项目于09年拿地，原计划于亚运会前开业，但之后因为种种原因而推迟至今。

就此，林卓延在接受观点地产新媒体采访时解释道，主要是为佛山项目专门开通的品牌大道因为雨水等原因一直未能竣工，而随着这条12车道的大路在今年年底的开通，佛山项目也会同时开业。

当然，奥特莱斯·芭蕾雨迟迟未能落地，这只是原因之一，更多的是关于商业招商与运营方面的问题。林卓延称，由于芭蕾雨是与法国运营商合作的，在项目规划、装修等初始阶段，需要大量时间来碰撞、探讨。

而与品牌商的商谈不但涉及佛山项目，还会涉及北京房山、浙江湖州、海南万宁等项目，因此，整个招商工作也需要一定的期限。

与此同时，在奥特莱斯(中国)层面，两大股东中国基建和首创置业也在合作方式上有所调整，在内部分工上作出明确的任务与目标。在项目开拓方面，双方也从最开始的4个项目均投资，转化为分别用芭蕾雨、首创芭蕾雨之名分别开拓新的项目。

在将上述问题一一解决后，芭蕾雨·奥特莱斯的落地速度也将加快。公司计划明年将北京房山、浙江湖州、海南万宁三个项目开业，“未来我们希望从明年开始每年不低于三家奥特莱斯开业。”林卓延透露称。

而新项目的拓展速度也不逊色。“今年我们考虑再拓展四五个项目，如果明年情况好，考虑拓展八到十个，如果情况不好就做四五个”。

目前，在建的芭蕾雨项目有7个，跟政府已经签约项目有16个。而与奥特莱斯(中国)联系的地方政府有70多个，也就是有70多个地块可供挑选。

在规模不断扩张的同时，芭蕾雨在资本市场上也有着一番不小的计划。林卓延称，“按照香港最新的证券条例，我们目前已经具备了IPO的条件，但我们会选择一个比较好的时机。”

此外，公司还可以通过奥特莱斯产权交易所将奥特莱斯物业部分的股权稀释，将它份额化，从而筹到一部分钱支持商业发展。

另外，奥特莱斯(中国)现在正在构想一个大的私募基金，预计年底将会落实大的私募基金公司。

以下是观点地产新媒体对奥特莱斯(中国)董事局主席兼总裁林卓延的专访：

观点地产新媒体：国内的奥特莱斯多以购物中心或商场的形式出现，在货源上，有国际一线品牌也有小部分自营品牌，这是否符合国际标准？

林卓延：

我们从去年开始成立奥特莱斯协会，当时就考虑到国内的奥特莱斯管理比较混乱，要把奥特莱斯这个产业管理好，怎样使它快速地发展，所以行业管理非常重要。

从前年开始，我们跟商业部王部长谈这个问题。他觉得我们这方面做得很好，后来他提议成立奥特莱斯协会，让我担任会长。

去年我就代表奥特莱斯协会去了很多国家，拜访了所有奥特莱斯商会的主席。跟他们交流，吸收了很多先进的东西，也知道奥特莱斯要在中国发展，作为一个行业管理应该怎么去管理，现在我们也在做一些行业标准，还有一些行业管理办法，希望今年年底能够出来。

观点地产新媒体：您怎么看现在中国奥特莱斯的发展情况？

林卓延：

首先，市场非常大，从整个奥特莱斯来讲，这几年全球经济都下滑，但是奥特莱斯仍然增长得很厉害。英国的奥特莱斯去年增长了28%，最低在欧洲，奥特莱斯也有百分之十几的增长，像波兰、北欧这些比较贫困的国家奥特莱斯的年增长平均都超过20%。

它的上涨得从几个方面来讲：第一，奥特莱斯发展的数量，每年要建的奥特莱斯有很多；

第二，从营业额来讲；第三，从奥特莱斯运营商的利润来讲，这三方面增长都很厉害。中国更不用说了，中国是人口大国，而且这几年我们经济快速发展，在全球经济衰颓的情况下，中国还能够保持8%到10%的增长。所以，中国的市场非常巨大。

但是，要做好这个事情不容易，在中国有那么多奥特莱斯，做得好的不外乎那几家。北京燕莎、上海青浦，杭州下沙开了一家，经营得也还可以，规模小一点。北京也做了一家比较小的，两万多平方米，但是总体的经营状况比较好。

还有意大利的一个投资者在天津开了一个奥特莱斯，那个目前是在中国做得最好的，但是规模比较小，第一期只有两万平方米，总共有四万平方米，我认为那个比较正宗一点。

但是，它也有一个问题。因为老外不太懂中国。在中国要做奥特莱斯，未来做得最好的肯定不是老外，肯定是中国人。在日本也一样，美国人做、欧洲人也做，但最后还是日本本地企业三井做得最好。

观点地产新媒体：佛山项目正式定名为广州芭蕾雨了，确定于年内开业？

林卓延：

对，因为佛山的知名度不如广州。广州芭蕾雨今年年底会试营业，因为时间比较紧，现在只剩下几个月的时间了，我们考虑第一期先做个试验，因为有很多品牌原定的是今年要开业，不能再拖了，其实这个准备工作还不是很充分，到时候我们可以叫试营业。

观点地产新媒体：试营业的时间大概有多久？试营业期间会有哪些国际品牌出现？

林卓延：

大概半年。我们希望到明年五一左右第二期全部开完，奥特莱斯部分一、二期两个部分全部开业。

试营业期间有很多品牌出来，国际品牌大概是150家。十月份我们有一个品牌落地发布会。到时候会推出些一线国际品牌，具体的事情现在商管OOM那边在做。

像Prada、Gucci、杰尼亚、LV这五六个几个比较知名的品牌现在还在谈，其他基本上都谈好了，因为这几家要求的条件比较高。引进品牌进来要付出代价，要给装修补贴费，免租期多久，每平方米多少钱，分成、提点都要谈。品牌越大，要求越高，这是惯例。

观点地产新媒体：佛山项目配有住宅产品是什么类型？佛山项目先开商业部分，然后再推住宅产品，是不是也跟政府的要求有关？

林卓延：

住宅部分不是别墅，第一期推的是联排，后面还会开一些公寓产品。当时我们跟政府是这样谈的商业试营业之后再卖住宅。因为我们考虑到佛山比较偏，我们就考虑怎样把人引过来。我们觉得，如果商业氛围做不起来，就把住宅推出来，有可能卖不了。即使卖出去了，价格也会很低，这就达不到我们的目的，所以还是觉得先开商业部分。

观点地产新媒体：佛山项目准备期很长，2009年拿的地，原计划在亚运前开业，后面就一直延迟，为什么？

林卓延：

佛山项目主要是道路原因。当时选址的时候就担心这个问题，因为路都是一些弯曲的小路，来奥特莱斯的人可能像走迷宫一样找不到地方。所以，当时我们跟政府签协议有一个硬性的要求。就是，第一要修一条12车道的品牌大道，这样，从西二环收费站下来直接上品牌大道就可以到达我们这个项目。

品牌大道能够在年底建完通车，一定要让品牌大道跟我们的试营业进行联动，如果它们不开通我们也不能开业。因为开业了后效果出不了，别人也很难找到这个地方。

观点地产新媒体：佛山项目推迟除了这个因素外，还有哪些原因？

林卓延：

主要是这个原因，还有另外一个原因。因为我们这是第一个奥特莱斯，我们的每一个规划设计提出来都要法国运营商碰撞、探讨。

作为一个运营商，他们觉得要建一个奥特莱斯，把土地推平项目建起来就可以了。但是，我们和政府都不同意，我们觉得要做一个比较有特色的奥特莱斯，这么好的自然资源应该保留。现在，我们项目后面还有两座山，是后来有意地避开了，在原来的平面规划里，那两座山是计划被推掉。后来，我们说服了运营商。

这是规划设计阶段遇到的问题，另外，装铺图的这个经历的时间比较长。在规划设计的时候，基本上确定哪个区域是什么品牌，比如说运动品牌在哪个区域，奢侈品牌、服装，皮具在哪个区域，在规划设计的时候我们就要定位。这样以后就不会出现频繁改动的问题。

所以，在装铺、品牌选择铺位的时候我们花了很多时间。项目前期会慢一点，但是换来的结果是后面的运营会很顺利。

观点地产新媒体：佛山项目位置比较偏，你们如果要开业怎样才能保证客流量？

林卓延：

佛山其实不偏，我们过去只要40分钟。品牌大道开通以后绝对不会超过40分钟。欧洲的奥特莱斯有的开车需要两三个小时，况且我们项目还不止一个奥特莱斯，还有很多吃喝玩乐的元素在里面。来回一个半小时到两个小时，这应该是一个非常理想的消费目的地。

观点地产新媒体：现在你们在谈的国际和国内品牌大概是怎么一个情况？

林卓延：

目前，在谈的国际品牌有500多家，国内品牌谈了2000多家。

观点地产新媒体：现在跟这些国际品牌谈的合作是否只限于佛山项目？同一品牌去不同的项目，如何凸显项目特色？

林卓延：

我们谈的都是合起来谈的，有佛山、北京、浙江、海南的。包括我们目前正在建设的辽宁、成都、江西项目，这些我们都一起谈。

当然，我们是有重点地谈，重点的就是马上就要开的，比如说今年明年要开的。现在重点的就谈佛山的，比如说北京明年开，浙江年底开也会顺便谈一下，但主要还是谈佛山的。

但我们的项目在产品结构、运营模式方面也会有所创新。比如说要买一件冬季的产品，去东北最齐全，在南方就可能少一点。东北人要买南方的衣服就要到南方来，这样就形成了一个互动。国际上的奥莱都是一样。

我们芭蕾雨3+x也是这样一个模式，因为每一个地方资源特色不一样，这个地方资源特色就是吸引他们来的一部分。

现在，佛山项目奥特莱斯份额占比稍微大一点，未来慢慢进行优化。就像我们在辽宁的芭蕾雨项目，除了有有购物中心、酒吧、婚礼教堂外，还融入了上海世博会的元素，增加了旅游咨询、商务咨询，还增加一些国家的特色酒店。奥特莱斯只占了10%。

观点地产新媒体：奥特莱斯(中国)的曾介绍的奥特莱斯有四种业态，产业区、产业园、风情小镇和购物村，这些跟芭蕾雨是什么关系？

林卓延：

我们原来制定的方案是有四种规格，一是产业区，二是产业园，三是风情小镇，还有一个购物村。购物村里面有一个风景名胜地，里面就纯粹卖一百或者几十个品牌，规模比较小，主要是为风景区提供配套。情小镇规模大一点，产业园的规模就更大。

其实，这个概念我们已经在慢慢转变，只是针对奥特莱斯这一块，现在我们叫芭蕾雨，这是个城市新中心的概念。我们现在也正在制定未来新的芭蕾雨的开发模式，可能会改变之前所说的产业园、风情小镇、购物村的概念。

观点地产新媒体：现在在建的芭蕾雨总共有多少个？奥特莱斯(中国)的资料显示，现在发展的有10个项目？

林卓延：

现在在建的项目有七个，北京房山、浙江湖州、海南万宁、广东佛山、辽宁铁岭，还有山东泰安和江西共青城。

跟政府签协议的项目都算在内，但是有一些我们没有动工，现在跟政府签的协议不止十个，有十六个。当时我们跟政府签协议，我们都有开发的计划，政府也是一样，有要供地计划，这就需要时间。

观点地产新媒体：佛山项目开业以后，接下来是哪个项目开业？你们希望以后可以保持怎样的开业速度？

林卓延：

我们明年考虑开三个项目，北京房山、浙江湖州，还有海南万宁，这几个都具备条件开业。我们希望从明年开始每年不低于三家奥特莱斯开业。

前面三四年，中国有七十多个地方政府跟我们有过联系，我们都去过他们当地考察，有七十多个地块供我们选择，我们也在挑选。现在不能说是哪个城市，但我们会有一个计划。

今年我们考虑再拓展四五个项目，明年要看形势。我们的速度也是跟国内政策和世界经济环境相结合的。如果明年情况好，我们考虑拓展八到十个，如果情况不好就做四五个。我们希望明年能够确定选址的项目可以做到八到十个。

观点地产新媒体：芭蕾雨对选址的有什么标准？在规模方面有没有规定？

林卓延：

我们考虑的标准包括：离市区距离、人口覆盖、GDP、人均收入，还有人均消费，消费习惯，这些我们在选择的时候都要了解得很清楚。

芭蕾雨也有产业园等很多小项目，也有特别大的规模，像辽宁项目差不多有10平方公里。小一点的就是两三千亩，芭蕾雨有不同的规格，会根据不同的城市定位。

项目越大挑战越大，而且我们芭蕾雨也是在摸着石头过河，肯定有挑战。但是我认为，商业业态集中，集中消费、集中经营的吸引力肯定比这些分散型的综合体要有吸引力。不只是在中国，在全世界都一样。

观点地产新媒体：广州芭蕾雨现在叫五彩奥莱，以后所有项目是不是都命名五彩奥莱？

林卓延：

佛山项目，芭蕾雨·奥特莱斯是一个叫法，芭蕾雨·五彩奥莱也是个叫法。因为，芭蕾雨英语的意思跟芭蕾没什么意思。后来我们有一些想法，就叫五彩。另外，因为离最后决定还有几个月的时间，到底叫芭蕾雨·奥特莱斯还是叫芭蕾雨·五彩奥莱，现在还没有最终确定。

观点地产新媒体：五彩奥莱以后是不是奥特莱斯(中国)的一个品牌或产品线？

林卓延：

我们也有一个想法，因为国内山寨版的奥特莱斯太多了，我们想跟它们作些区别。当然，我们项目名前面有“芭蕾雨”，我希望大家以后说去芭蕾雨，不是讲去奥特莱斯。到芭蕾雨可以买折扣产品，但五彩奥莱不只是奥特莱斯，芭蕾雨只是我们项目的名称而已。

观点地产新媒体：芭蕾雨项目刚开始是中国基建与首创置业合作，在这个过程中，外界有猜测说你们跟首创在运营上意见不合，所以导致了项目开业延迟了这么久，是这回事吗？

林卓延：

任何一个企业，股东有不同的意见是很正常的。在运营过程中会有这样那样的意见，但我们大的方向不会有分歧。

本身这个模式是奥特莱斯(中国)模式，后来刘晓光看好这个模式，就入股跟我们一起做。在实施过程中，我们确实有一些意见不太一致，在大的战略没有改变的情况下，我们考虑的是怎么样把这个项目做好，这就是前段时间大家所说的我们跟首创置业分家了。

其实，我们不存在分家这回事。因为我们跟首创置业之间是项目合作，是一个总体发展的合作，未来我们有一些项目跟首创合作。

观点地产新媒体：你们在项目上具体是怎样分工的，首创置业负责基础设施建设，中国基建负责运营招商，还是其他？

林卓延：

当时我们跟首创置业的合作是优势互补的关系，它的优势在于：第一，是大国企，也是一个知名企业，本身有一个品牌效益。另外，在开发上它有团队优势，有材料供应资源，有客户。

跟首创置业合作时，我们也成立了开发团队，但我们发现利用他的开发团队可以事半功倍，在开发建设的过程中成本也会低一些。所以，我们中途做了一些调整。最开始，从全方位的业务拓展、项目拓展，到项目开发、运营、管理全过程我们都做。后来我们就把开发这块分给首创置业去做。

比如说，奥特莱斯这一块多少钱一平方米，我们委托首创置业建好，就像代建。我们现在采用的这种模式，外面就觉得奥特莱斯(中国)里面有一些开发团队是首创置业的，就猜测我们分家了，其实不是，只是我们的一个战略调整。

观点地产新媒体：整个芭蕾雨项目都是由中国基建负责奥特莱斯部分，只是把项目开发交给首创置业负责建设？那芭蕾雨以后的运营中，首创置业是否会介入？

林卓延：

商业运营这块我们做了一些分工，因为我们奥特莱斯一年内可能要开几个。按照我们原来的模式，靠一两家运营商是做不到的。另外，还有南北方水土不服的问题。

所以，我们要多找具有影响力的运营商，譬如欧洲的、日本的、美国的，希望能找到六家运营商。一个运营商一年帮我们开一个项目，这样一年就可以开六个，按照原来的计划一年只能开一两个。

另外，运营商是帮我们把品牌带进来，我们需要国内有一个运营商来配合，所以原来国内运营管理公司是OOM。在北京有一个奥特莱斯商业运营管理公司，我们将它分成两个体系，一个是中国基建张毅在负责，一个是首创置业万文英在负责。但是，我们这是分工，不是分家。

现在万文英负责北京项目国际国内品牌的招商，张毅负责佛山方面的招商，这样效率就会快。我们把责任、义务、目标定下来给他们，项目开不了怎么罚，开到什么程度奖励怎么样，都有一个明确的规定。

两个商业公司中，我们跟首创置业都是股东。我们只是内部进行了分工和战略上的调整。外界不了解情况，就认为我们是分家了。所以，不是像外面讲的房山项目是首创置业负责，广州这边是由中国基建负责。

观点地产新媒体：目前有多少芭蕾雨项目是首创置业参与的，有哪些是没有参与的？

林卓延：

北京房山、浙江湖州、佛山三水、海南万宁，这4个项目首创置业都参与了，辽宁铁岭是首创集团下面的首创股份(600008,股吧)参与的，不是首创置业。山东项目和江西共青城首创置业也没有参与。

观点地产新媒体：如果首创自己也做奥特莱斯，他们也用芭蕾雨这个名字吗？在产品上你们怎么区别？

林卓延：

我们之间进行过沟通，比如说他要做哪个项目，我们一起开会定下来。这个项目我们不投他们自己投，就叫首创芭蕾雨，如果我们一起投就叫芭蕾雨。

还有一个，比如说我们现在的项目也会问首创置业投不投，它不投我自己投，或者说我再找其他投资者投。

总的来说，芭蕾雨是奥特莱斯(中国)的品牌，首创芭蕾雨是跟首创合作的，五矿芭蕾雨是跟五矿合作的，天津泰达芭蕾雨是跟天津泰达合作的，万科芭蕾雨是跟万科合作的。

观点地产新媒体：五月份首创置业在昆山要建芭蕾雨，那个中国基建有没有参与？为什么？

林卓延：

昆山是首创置业自己做的，我们没有参与昆山这个项目。我们投资有我们的观点，他有他的观点。我们更多地看重商业方面，他们更多地看重房地产方面，因为昆山房地产市场相对比较好。

观点地产新媒体：跟首创置业合作的四个项目，股权分布是否相同？双方股权各占多少？

林卓延：

每个项目我们股权占比都不一样，商业部分我们的股权大一点，住宅部分，他们的股权大一点。

具体的股权占比这个很复杂，一下子讲不清楚。比如说佛山项目，佛山项目有七家公司来共同开发，每一家公司的结构都不太一样。我们每一家公司上面有一个BVI，是香港公司，这家香港公司还有一个BVI，下面还有一家香港公司，等于这家公司有四家公司，等于一个项目有20多家公司，这里面就很复杂。我们也考虑到为这个项目将来资本化而努力，很多上市公司都是这样。

观点地产新媒体：那你们认为项目经营到什么程度就可以上市，譬如规模或营业额？

林卓延：

按照香港最新的证券条例，我们目前已经具备了IPO的条件。但对投资者和股东来讲，我们会选择一个比较好的时机，现在肯定不是一个最好的时机，要等全球金融形势和环境比较好的时候再上市。

另外，这个项目做得越成熟，这个PE就越高。所以，我们希望把项目做好，再考虑资本化，前期该准备的工作我们先准备好。一旦金融形势非常好，上市就很快。

观点地产新媒体：你们的上市是不是想做越秀房托、汇贤房托这一类？

林卓延：

越秀房托是做房地产信托，我们房地产信托这部分也可以做，这也是一种资本化的手段。我们现在也没有定下来一定要走哪种模式，要看情况再决定。

观点地产新媒体：按照你们的计划，芭蕾雨项目从开业到成熟，中间的培育期大概有多长？

林卓延：

像北京、上海、广州这些区域经济发展比较快一点，培育期也比较短，我们预计是三到五年，其他经济落后的地方培育期比较长，大概是五到八年。

观点地产新媒体：在培育期，芭蕾雨的资金怎么解决？

林卓延：

北京房山项目基本上是通过住宅销售完成培育期，也就是以住养商。现在佛山项目住宅这块还没有卖，主要还是靠股东的资本。另外，我们商业部分建完以后，可以做经营性贷款。因为前期是我们股东投钱进来，后面再做一些运营性贷款可以补充一些资金。

最近，我们在佛山又成立了奥特莱斯产权交易所，这样可以将奥特莱斯物业部分的股权稀释，将它份额化，通过交易所进行交易，像买股票一样，可以让投资者买一些奥莱物业的股票，我们也可以筹到一部分钱支持商业发展。

观点地产新媒体：你们计划未来五年内投600亿在中国、所有直辖市，打造15个芭蕾雨项目。这600亿资金怎么筹集？

林卓延：

一部分肯定是靠股东自有资金，另外，奥特莱斯(中国)现在正在构想一个大的私募。按照国际惯例发起人要给2%，比如说我要发行100亿的私募基金，作为发起人，我就要给2亿，我要做500亿，我就要给10亿，这是一个最好的方法。从去年开始我们就已经在策划了，最近私募基金法的出台，就为我们私募提供了更加有利的条件。

另外，我们也在考虑引进一些国际资本，跟私募差不多，我们叫PIPO，也就是IPO之前的私募，稀释一部分股权给他，我们可能就做一个基金专门投芭蕾雨的项目。

前年中石化想跟我们合作100亿，中国烟草也在跟我们谈。但当时因为国家政策方面的原因，我们觉得它们提出来的条件比较苛刻，所以后来没谈成，但要继续保持沟通，因为我们希望通过多种资本通道把几百亿的问题解决。

观点地产新媒体：大概什么时候可以看到你们私募基金的落地？

林卓延：

今年年底我们会落实大的私募基金公司，现在已经和好几家公司在谈，跟资本运营中心也在谈。

（审校：刘满桃）