博鳌特稿 汤珈铖：汤臣坚守沪津 放眼港澳

二十世纪九十年代初，乘着改革开放之风，上海浦东也展开新的发展。至今过去二十年，上海浦东从阡陌农田到高楼林立、从冷僻乡间到繁荣市区，成为世界瞩目的“东方明珠(600832,股吧)”。

作为最早一批的拓荒者，汤臣见证了浦东这二十年的发展。在这片已渐成熟的土地上，汤臣已开发了多个项目，当中汤臣高尔夫国际社区如今已成为浦东最具规模和影响力的成熟社区之一。而汤臣一品更早已蜚声海外。

不过，在浦东深耕20年的汤臣，接下来其于上海将会出现约一年的销售空窗期。汤臣集团副主席汤珈铖日前在接受观点地产新媒体专访时透露，目前汤臣在上海的待售项目已经进入销售尾声，如汤臣高尔夫别墅、汤臣湖庭花园项目基本上已经销售完毕。

“集团在这一、两年间在上海新增了土地储备，正在规划中。预计上海新的项目大概要等到约一年以后才会出来。”

在这段时间里，可能汤臣在国内房地产发展的重心，更多放在新拓展的天津市场上。2010年，汤臣集团迈出上海走入天津，选择与天津城投公司合作津湾广场二期项目。

资料显示，天津津湾广场地处天津市和平区，项目总占地面积12.5公顷，总建筑面积81万平方米，分为两期建设。目前一期项目已建成开业，二期地上新建筑面积达37万平方米；由7、8、9号楼三个楼座组成，分别为120米、240米、300米的超高层建筑，包括高级商务办公写字楼、居住型公寓、酒店、酒店式公寓和百货商场等业态。

“我们对该项目的办公楼、酒店及住宅项目未来的前景非常看好。将来天津会有越来越多人在北京上班，或许需要常常往来北京的企业和居民，这个项目的交通便利性优势也很明显。”汤珈铖表示。

自1992年投资上海以来，汤臣集团经历了从初期的大量投资期到后来的成长收获期。汤珈铖指出，如今，汤臣将再度重新进入投资期。

他透露，在适当时间汤臣会考虑在上海补充一定量的土储，“我们不会放弃上海市场，而且我们资金充裕。事实上，集团在上海持有建筑面积逾20万平方米的住宅用地尚待开发。但是我们还是会对国内其他一二线市场进行密集观察，并会考虑回归香港或澳门。”

汤珈铖指出，选择回归港澳或海外地区，一方面由于国内市场竞争太激烈，汤臣无论在资金还是其他方面，作为一个外资企业，面对很多困难及制爪。而且最为重要的一点是，香港、澳门法律健全、税率低，这反而给汤臣带来更多的机会。

在接受观点地产新媒体的采访过程中，汤珈铖详细讲述了汤臣在中国的发展情况，及其对汤臣的未来战略方向转变考虑，以下为采访实录节选，更多采访内容请关注《观点》杂志博鳌特刊。

观点地产新媒体：能否介绍一下汤臣截至目前的销售情况？

汤珈铖：

目前汤臣在上海的待售项目已经进入销售尾声，如汤臣高尔夫别墅、汤臣湖庭花园项目基本上已经销售完毕。汤臣一品项目共四栋住宅，其中两栋作出售用途，并已售出六成左右，另两栋则用作出租，目前出租率达到七成。另外，集团在这一、两年间在上海新增了土地储备，正在规划中。预计上海新的项目大概要等到约一年以后才会出来。

观点地产新媒体：换言之，汤臣在上海会有一年的空窗期？

汤珈铖：

可以这么说。也正因如此，我们在上海反而没有太大的出售压力。而且与其他公司相比，我们负债不是太高，现金流也比较充裕，所以也没有太大的资金压力。

在一年多以前，基于上海土地价格偏高及各个方面的政策等因素，我们到天津投资了一个大型项目，即津湾广场二期，这也是天津十大建设项目之一。

这是一个很大型的综合性房地产项目，其中两幢大楼作住宅及商场用途，总建筑面积约30万平方米。这个项目我们与天津市政府旗下的城投公司共同开发，并组建了一家合资公司，双方占比为75%及25%。另外，我们与城投公司组建了另一家合资公司，双方占比为51%及49%，以开发津湾广场二期中另一幢楼高70层的高楼，地上总建筑面积接近16万平方米，囊括办公楼、服务型公寓、酒店及商场等业态。

观点地产新媒体：这是否意味着汤臣未来两三年的利润贡献会主要来自于天津项目？

汤珈铖：

天津津湾广场二期是一个大型综合性项目，所以开发周期相对较长，因此未来一年多的收益还是主要来自上海项目之租金收入。此外，集团在这一、两年间在上海新增了土地储备，并将分阶段开发，预计上海部份新的项目大概在一年以后出台，较天津项目快回笼。

每个房地产企业都会有投资周期及收益周期，我们现在重新又进入一个投资期。我们没有其他房地产公司那么惨，主要因为我们负债不太高，压力没那么大。

观点地产新媒体：您们北上天津，这是汤臣在上海以外拓展的新市场，那么您对天津市场的看法如何？

汤珈铖：

我们之前看了很多研究报告，天津是中国GDP增长最快的一个城市。汤臣跟其他开发商的项目选址标准不一样，更看重地块的独特性和优良性，我们不会随便随便拿一块地盖完卖掉就算了。

津湾广场所在地块位于天津高铁站的正对面，两者之间的路程仅五至十分钟，且广场内亦设有天津市内地铁站。而且还位于海河河湾的和平区内，不仅有不错的景观，且是传统的金融区。这也是该项目的土地独特性所在。

我们对该项目的办公楼、酒店及住宅项目未来的前景非常看好。将来天津会有越来越多人在北京上班，或许需要常常往来北京的企业和居民，这个项目的交通便利性优势也很明显。

北京的合作伙伴还告诉我们，他们常常坐高铁到天津吃个午餐，然后再坐高铁回来，天津与北京之间坐高铁就20多分钟的行程。

观点地产新媒体：汤臣是否会考虑在上海再补充一些土储？

汤珈铖：

在适当时间会考虑，我们不会放弃上海市场，而且我们资金充裕。事实上，集团在上海持有建筑面积逾20万平方米的住宅用地尚待开发。但是我们还是会对国内其他一二线市场进行密集观察，并会考虑回归香港或澳门。

观点地产新媒体：但是瑞安集团主席罗康瑞早前才表态，认为香港市场很难做，因为已经被几大地产商瓜分掉，可供发展的市场机会很小。

汤珈铖：

我的看法不一样。我觉得，国内的央企国企太强大了，而且主要的房地产开发商资金雄厚，地王也大多由他们开发，银行融资方面他们也有很强的实力，我们跟他们无法竞争。此外，我们作为一个外资企业，面对很多困难及制爪。

之前曾跟一些前辈吃饭，他们说，如果汤臣这20年没有投资在上海，20年前在香港持有的资产的市值将是现在上海持有资产的两到三倍。

现在汤臣的总资产逾200亿港元，净资产是110亿港元，如果完全留守香港，可能就有三四百亿港元的净资产。很遗憾，我们辛辛苦苦在中国做了20年，资产增值反而少了。父亲那么努力给上海浦东做贡献，还那么早离世。如果父亲不投资上海，不贡献浦东，就不用那么辛劳，可以多享福，不用那么早死。所以，我至今还是有点在意。

我觉得在香港、澳门这些法律健全、税率低的地方，反而充满很多机会。企业不应该把所有的资产都放在一个篮子里面，因为全世界都有机会。我们不放弃上海市场，我们不放弃国内市场，但是我们不排除将来把一部分资金回归香港、澳门或者国外。集团在一年半前入股了一家公司，在澳门主教山开发一个豪宅项目。澳门主教山是世界遗产区，集中了不少政府官员的官邸，包括一些传统大家族，如何生大宅等等。

澳门主教山也算是传统豪宅区，基本上这十年来都没有供应，我们这次投资的项目是一个全新低密度住宅区，临近山顶处，这是身份认同的一个象征，这也是项目的优势所在。

目前该项目已经有一支最好的团队在参与建设，但还未开始出售。按照市价计算，我们在这个项目已经有非常丰厚的利润，而且我们交的税率远较国内低。