保利23亿吃下中航地产 价值不如一块地？
自今年7月6日晚，保利地产和中航地产双双发布停牌公告后，时隔三月，双方的地产业务整合终于有了新进展。继10月上旬保利地产在其官网发布《关于重大事项进展的公告》后，10月18日中航地产也发布了相关公告。
根据公告，中航地产拟通过协议转让方式，向保利地产出售房地产开发业务相关的资产与负债，标的资产预估值合计为23.23亿元，涉及中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程。在地价飙升的年代，这对保利而言这似乎是个不错的标的，但真实情况又是怎样？
价值不如一块地？
23.23亿元的收购价，在楼市火爆的前三季度，中航地产的价值甚至不如一块中等热度的地块。依据公告，保利收购的标的资产主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等9个城市，待开发土地面积约150万平方米。保利以如此优惠的价格拿下中航地产，在央企整合增效的大背景下，双方的结合政策意味颇为浓厚。
相比于保利，无论是业内还是集团内，中航地产的体量均略显娇小。2015年，中航地产合约销售金额为49.03亿元，合约销售面积为29.31万方，合计55.19亿元营业收入也仅有35.91亿元来自房地产板块。进入2016年，在楼市大火的情况下，中航地产中期毛利率仅为15.75%，同比还减少了5个百分点，净利润率为-0.21%，中期营业收入则为25.38亿元。
不仅如此，中航地产的财务状况也并不乐观。据克而瑞研究报告显示，期内中航地产长短期债务比和现金短债比分别为1.47和0.30，较去年同期均有了不同程度下滑，净负债率居高不下，维持在200%以上。
相比于全年营收可达3800亿元的中航工业集团来说，中航地产的业务规模以及经营情况都难言良好，此次被中航工业集团剥离出去，也属意料之中。
而作为收购方的保利，近年业绩一路上扬，且势头颇为凶猛。2016年1至6月，保利地产实现营业总收入551.50亿元，同比增长30.24%，毛利率则超过中航地产一倍，达到了32.60%；在刚刚过去的9月份，保利地产实现销售额201.5亿元，同比增长72.5%；实现签约面积153.4万平方米，同比增长68.9%；截至9月底，保利地产今年新增项目总地价约698亿元，权益地价471亿元。在今年年初的中国房地产500强榜单上，保利也牢牢占据着第四名的位置。
不过有业内人士向记者表示：“本次并购有点强扭瓜藤的意味，即中航未必想卖，而保利未必想买，但在央企整合的大背景下，这笔交易依旧进行，政策的因素要更大一些。”对此记者曾致电保利地产投资者关系部门，但对方并未就此做相关回复。
此前保利地产的公告显示，“经初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%”。而在本次交易中，保利收购的房地产项目只有11个，未来保利是否还会收购中航旗下其他的地产业务，现在还不得而知。
但值得注意的是，中航旗下的地产项目大多位于二三线城市，这对保利地产来说，吃下去容易，消化可能未必会一帆风顺。
在房地产领域，中航地产是以商业地产为核心，兼以综合开发经营，其中“中航城”是中航地产主力开发的城市综合体，“九方购物中心”是中航城的核心产品。从2011年起至今，赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等6家九方购物中心相继开业运营，总营业面积约为68万平方米。同时，物业管理业务也是中航地产主要收入来源之一。2015年中航地产物业管理业务实现营收17.7亿元，占当年公司营业收入的1/3左右。
另外，从克而瑞研究报告提供的收购标的资产对应项目来看，目前中航地产有未开发项目六个，待开发部分面积为150万平方米，除成都天府新区项目有32万平方米外，其余的112万平方米均位于贵州、江西、新疆、江苏等地的三四线城市。记者查阅中航地产2015年年报发现，当年地产板块收入35.9亿元，其中江西、江苏、广东、贵阳四省的收入占比达89.35%。但通过毛利率对比，记者发现，地产板块毛利率最高的项目位于深圳市（毛利率87.3%）、其他省（99.02%），但这两个地区贡献的收入仅为地产板块总收入的4.24%，而营收占大头的江西等省份，毛利率仅为22.7%。不难看出，中航地产高价值资产在营收中占比较低，而占营收大头的项目不仅远离一线城市，还面临着毛利率偏低的窘境。
相对应的，保利地产今年上半年的毛利率为32.60%，维持在过去三年的平均水平。在接手中航地产这批项目后，尤其是在楼市政策收紧的大背景下，保利要想真正消化掉这些去化难度大的二三线项目，对销售毛利率也许会造成一定冲击。从这个角度来看，保利虽然以优惠价吃下了中航地产，土地储备方面得到了加强，但未来这些项目也会给保利带来不小的去化压力，处理不好，还会有变成包袱的可能性。
目前，保利地产与中航地产的“结婚证”正在等待上级部门核发。中航地产表示，若协议转让方式未能得到国务院国资委批准，公司将采用在产权交易所公开挂牌方式出售上述资产与负债。喜宴虽在承办中，不过双方八字却未必合拍，也难怪有业内人士分析称：中航地产，保利未必想买！