采‧访‧线‧上－政策与房市，互释正反讯号

房市近两年来实际运作，传达政策成效未竟全功的意涵，因为迄今只有量缩，价格依然挺立。图／本报资料照片

政府连续祭出限购令、土建融降低并限期开发、两税合一、以及囤房税等打房政府，对价格飙涨的房市，释出过热的讯号。相对地，房市近两年来的实际运作，也对政策释出讯号，传达政策成效未竟全功的意涵，因为迄今只有量缩，价格依然挺立。

从金融角度来看，当景气过热、或是通膨高涨时，央行通常会采取标售国债，收回部分市场资金，释出需要降温的第一个讯号，一旦无效，则会采取调升贴现利率的第二个手段，并进入持续调涨、观察的阶段，如果仍然无功而返，我国的最强手段存款准备率，才会压轴登场。

如就政策讯号与房市目前的表现来看，显然只到了调控、观察的循环期，因为政策关心的焦点是房价过高，导致年青人，甚至一般家庭已达难以购屋的境地。

众所周知，房地产是火车头产业，产业链涉及数十种行业的存活，如同国立屏东大学不动产经营学系教授杨宗宪所说的，政府当然知道房地产的重要性，不会想要打死它，打房的最终目的，只是要降温，以今年房市冷却之际，政策推出新青安贷款，就是一例。

至于政策对量价讯号的部分，从全国买卖移转栋数去年只有31.8万栋的三年来新低，今年估计也大概介于28万到30万间的低点，的确达到「量减」的政策效果，但针对买不起房的高房价问题，政策似乎是失败的，因为即使是二房或小三房，市区总价都已逾千万元了。

如以20年贷款总额1,000万元、年息2.4％试算，每月本息摊还金额需要52,504元，如拉长至30年，也要38,994元，即使新青安可延长至40年，每月也得摊本息32,428元，以目前青年月收入3万到5万元间推估，光是房贷的缴纳，早已超越理财专家建议的所得三分之一作为房贷金额，甚至吃掉所有月收入，那来可支配所得用以消费或储蓄，难怪青年不敢结婚生子。

只是房价居高不下，原因很多，包括土地成本高、人力成本高、物料缺，价也涨，如果建商没能调降既有的投资报酬率，房价恐怕是下不来的。因此，有一个问题就需要重新思考了，那就是，抑制房价是不是用错政策了？是否要多管齐下，针对土地和材料等建物成本着手，或是鼓励更多的地上权住宅，同时，政策敦促金融机构对地上权住宅的贷款成数，比照一般所有权住宅？甚至师法李登辉总统时代，由台糖提供土地，兴建低价的合宜宅，提高房屋供给量？

毕竟，现行创造供给量的所谓社会住宅，只是过度性质，不能达到住者有其屋的长久目标。