财经观点－解析都市更新流程及审议制度

图／本报资料照片

据内政部统计，2024年第一季台湾住宅平均屋龄为32年，而近来频繁的地震，更是让建筑物的安全议题重新回到大众视野。同时，政府也在积极的推动都市更新政策，期望透过老旧房屋的改建，提升居住品质及保障居住安全。

都市更新程序的办理对于人民权利义务的影响甚钜，为确保土地所有权人及相关利害关系人的声音能够在都市更新过程中充分表达，立法者不仅为都市更新事件订定「划定更新地区／元」、「拟订事业概要」、「拟订都市更新事业计划」及「拟订权利变换计划」等程序外，亦对于所有权人同意门槛、公开展览、公听会及听证等供人民表达意见的程序有所要求。倘都市更新事业的实施者未依法办理时，除须受到主管机关的监督及审议，利害关系人亦有权提起相关争讼，借此维护自身权利。立法者透过给予人民充分的程序保障，使政府于都市更新的推动上能够尽量减少讼争，避免冗长的诉讼程序对于都市更新进度造成延宕。

再者，为能够兼顾居住品质的提升及环境承载力，建筑法规对于建筑物建蔽率及容积率的管制，日趋严格。人民常因担心重建后所得分配的建物面积大幅下降而不愿参与都市更新，此亦形成政府推动都市更新时，所面临的一大障碍。对此，政府为同时达成容积管制目的及推动都市更新，遂透过绿建筑、智慧建筑、提供或协助设置公共设施、处理违章建筑等不同项目，使都市更新事业得于符合条件的情况下取得容积奖励，增加人民所得分配的建物面积，并透过减免土地增值税、房屋税、契税及地价税的方式，借此提升人民参与都市更新的意愿。

此外，在都市更新审议程序中，都市更新及争议处理审议会于不同都市更新阶段，考量的重点均有所不同。举例而言，于都市更新事业计划拟订阶段，审议会较为着重建筑计划的内容是否合法及合理可行、是否符合公益考量，财务计划的项目及金额是否确实具有合理性及必要性；然于权利变换计划阶段，审议会则多就权利分配及估价是否合理详加审酌。而民众若有意于审议会中表示意见，因每个人的时间仅有三分钟，所以要如何在三分钟时间内完整表达自己的立场，完善的事先准备及情绪性发言的控制即为重要的课题，有必要时，建议可以尽早寻求专业人士的协助，以维护自身权益。