打炒房后…营建选股逻辑变了

图／本报资料照片

凯基投顾对营建与代销相关族群看法

台股上周二度回测季线，尤其科技类股波动不小，部分资金转向非科技股寻求庇护，上半年一度引领风骚的营建族群把握机会止稳。凯基投顾直指，营建业选股逻辑必须重新思考，销售策略采预售制且高预售率的建设公司如兴富发（2542）、宏普（2536）较不受影响。

法人指出，自8月限贷令起，房市热度就已见到显著降温，而随着央行9月推出第八波信用管制后，更是将房市热度降至急冻。虽然9月底～11月初为不动产传统销售档期，但根据法人所做产业访查，打房压抑下，新建案与预售案场10月平均的周来人量，较行情尚未降温前的6、7月减少50～70％。

凯基投顾指出，成交量急冻、房价停止上涨后，营建业选股逻辑必须重新思考，分析房市急冻后对营建股影响，首先，代销业如：海悦、爱山林等首当其冲，因成交量急冻将使服务费大幅减少，且销售期拉长、超价销售减少也不利代销业务毛利率。凯基投顾最新将海悦纳入研究范围，投资评等为「中立」。其次，销售期大幅延长将使资金周转效率下降，不利于先建后售建设公司，如：永信建、宏璟。不过，销售策略采预售制，且高预售率的建设公司如：兴富发、宏普则较不受影响。

再者，房价停止上涨后若持续盘整，则今年大举溢价回补库存的建设公司，未来恐面临推案毛利率下滑压力。最后，由帐上土地增值催化股价上涨之营建股如：京城，预期短期内也难再有强势表现。

凯基投顾给予兴富发「买进」投资评等，并指出，2025年预计将完工开始交屋建案有九案，总销金额合计达790亿元，平均销售率76％。虽然房市急冻不利于销售，不过由于兴富发采预售制，在房市急冻前在手建案即陆续售出，2025 年可完工交屋之已售案量已达540亿元，如工程进度照计划进行并顺利交屋入帐，年度营收将可望创历史新高。

法人估计，兴富发获利将连续2年创下倍增佳绩，2024年每股税后纯益（EPS）2.6元、年增95％，2025年再成长1.3倍、至5.98元。

整体而言，法人建议可观察12月央行理监事会，除政策变化外，也要密切关注银行新增放款金额、银行不动产放款比重、房价是否有修正等三项指标变化。