德國「瘋狂房租」時代（中）：狼性房東的斂財指南
房市投资客可不是吃素的！ 图／美联社
▌前篇：〈「疯狂房租」时代（上）：房客抢屋大作战〉
面对陷入「疯狂房租」、贫穷回圈、租屋歧视的地狱，或许人们会退一步想：困居在原先的房子里，总比勉强找个新房、加重经济负担更好吧？在德国租屋法规的完善保障下，租屋族至少可以安居在租屋处，先忍受生活不便，再慢慢观望机会，不是吗？
确实，在德国的住宅契约通常是无限期、或是租约到期后自动续约。若无重大理由，房东无法解除租约。通常解约的理由会是：房客长期拖欠租金、破坏房屋、严重打扰邻居安宁、将住宅挪作其他目的使用、以及房东有自用需求且能提出证明。一旦解约，房客也无须立刻迁出，拥有至少3个月的法定解约期，并依承租年资递增，最长可达9个月。
然而房客真能如此乐观吗？至少，流入德国房市炒房的那594亿欧元、特别是其中302亿欧元的生猛外资，并不都是吃素的。他们怎么可能允许现任房客在他们热腾腾刚收购的住宅里，好整以暇地缴着多年前议订的廉价租金，再继续窝居个十年八年？
怎么可能允许现任房客在他们热腾腾刚收购的住宅里，好整以暇地缴着多年前议订的廉价租金，再继续窝居个十年八年？ 图／Ingimage
解除现有的租约，对投资客而言是必要的。
投资客常用的获利手段是：先对房屋进行一系列的整修装潢，再大举擡高租金，转租给新房客。由于依法可以将整修费用的11%转嫁给房客，新房租通常都会翻倍暴涨。今年2月《南德意志报》报导一则位于慕尼黑史瓦宾区（Schwabing）的案例，整修后的房租涨幅竟高达176%。
此外，投资客还有另一获利管道：清空房屋、进行整修装潢后，不再出租，直接哄擡房价转手给下一任的投资客。因为若带着现有租约出售，则只能卖到空屋市价的大约八成。
转手交易也有一套技巧：卖方先另行成立公司，让物件转移到新公司名下，随后买方再购入后者94.9%的股份，只要并购不超过95%，这笔交易就可以规避法定6%的土地交易税。此即所谓「分享交易」（Share Deal）。据估计，光是柏林每年就因此短缺了1亿欧元的税收，而这些税收原本大可用来兴建社会住宅。
以住商德意志居家（Deutsche Wohnen，虽然名叫德意志，实际上是美商）为例，2016年度，房租与不动产增值为其带来的获利率就高达20%。
投资客还有另一获利管道：清空房屋、进行整修装潢后，不再出租，直接哄擡房价转手给下一任的投资客。因为若带着现有租约出售，则只能卖到空屋市价的大约八成。 图／美联社
▌逼租客走人的SOP
肥美的获利潜力必然促发创新。面对堪称世界上最强大的租屋权益保障，这群新房东们也相应地展现出惊人的魄力与对策。这套对策有个相当专业的名称：「房客管理」（Mieter-Management），或称作「去租化」（Entmietung）。说得直白一点，就是让房客「被自愿解约」的专业技术。其SOP如下：
最著名的例子是住商德意志安宁顿（Deutsche Annington，现已更名为Vonovia；虽然叫「德意志」，但事实上是英商安宁顿的关系企业），其所持有或管理的住宅超过35万户，规模全国最大，同时也最为恶名昭彰。房客经常要面对垃圾凌乱、杂草丛生的公共区域、漏水的天花板、故障的电梯、严重发霉的墙壁、以及不理不睬的客服。
甚至有其他夸张的案例：一位行动不便的87岁独居老妇，因住商迟迟不愿修理电梯，就这样被困在自家长达一个月。
一位行动不便的87岁独居老妇，因住商迟迟不愿修理电梯，就这样被困在自家长达一个月（图为示意图）。 图／路透社
最常见的情况是假借所谓「能源整修」（Energie-Sanierung），亦即依照德国最新的建筑节能标准，更换隔热窗、电路、暖气等设施。又或者计划进行非必要的「豪华整修」（Luxus-Sanierung），例如增建阳台、翻新地板等。据此，向房客开出翻倍的新房租，以恫吓房客，逼其解约迁出。
一连串的案例包括：一位独居老太太家中厨房的窗户被蓄意从外面封死、在顶楼施工刻意钻坏天花板让一位爸爸和女儿用餐时险些被剥落的水泥块砸中、刻意选在寒冬时停供暖气进行整修、暗地将工地马达废气排进房客家中的通风道（此案例的屋主后来被判刑）......等等。
在住宅或周围施工整修，逼房客自已走人。 图／路透社
繁琐耗神的诉讼过程通常都要持续数年，结果往往是房客熬不下去而放弃。在一个案中，屋主更聘顾专业的「房客经纪人」来和房客对耗。例如半夜打电话来劝世说因缘、威胁利诱房客放下牵挂早早搬出，或是时不时就带人来敲门看屋查水表等。
2013年震惊德国社会的纪录片《混拟金》（Betongold），追踪柏林中央区山街62号（Bergstraße 62）的案例，就为德国社会揭露了这样「去租化」的系统性手段。
运用这些手段获利的投资客被德国人称作「房租鲨鱼」（Miethaien）。时至今日，随着媒体和纪录片对鲨鱼们频繁报导，租屋族无奈地意识到，生活在这个租屋权益的模范国，他们能借以保护自己的手段有时候甚至可能只剩下祈祷——祈祷自己所住的街区不要被房租鲨鱼相中。
该祈祷的不只是一般租屋族，像是老人照养院这类经营照护住宿（betreutes Wohnen）的社福组织，更该大力祈祷。因为依照现行法规，法人组织并非解约保障（Kündigungsschutz）的适用对象。它们往往在收到新房东约满解约，或宣称自用然后限期解约的书面通知时，就得解约迁出。
老人照养院这类经营照护住宿的社福组织，依照现行法规，往往在收到新房东约满解约，或宣称自用然后限期解约的书面通知时，就得解约迁出。图为梅克尔探视老人院。 图／路透社
▌模拟城市：仕绅化的德国
如果有玩过《模拟城市》系列电脑游戏，那么德国都市当前的情景就很是相像：一批一批廉价住宅变黑荒废，然后突然消失。下一刻，原地凭空出现各式金光闪闪的豪华住宅大厦。作为模拟市长，玩家都曾因此而开心过。但这在现实世界中，让很多居民都笑不出来。
这样的发展，被称作都市的「仕绅化」（Gentrifizierung / gentrification）：与1960~70年代的发展方向正好相反，经济菁英们从近郊的别墅重新迁返都市中心，入住一栋栋玻璃帷幕的名牌豪宅（Branded-Building）和汽车阁楼（Car-Loft，即配备汽车电梯的豪宅大楼，屋主可将爱车停在位于高楼层的自家车库），并且继续牵动整体房价上扬。与此同时，中产阶级与经济弱势族群一同被边缘化，逐渐从都市被排挤出去。
在一线大城中，又以柏林仕绅化的情况特别醒目。
过去柏林自豪「贫穷但性感」主要理由之一是，低廉的房租吸引了不少富创造力的年轻居民入住，也带来了许多实验性的社会文化理念。这与柏林传统的街区文化（Kiez-Kultur）相结合，孕育出各种市集、街角酒馆（Eckkneipe）、特色餐厅、概念商店、以及展演空间，形成活力充沛的在地生活圈，也塑造了居民强烈的社区认同。
贫穷但性感？如今柏林仕绅化的情况特别严重。图为2011年柏林玛丽安广场上的反仕绅化抗议。 图／法新社
由于这些街区多是廉价老房又位处黄金地段，跨国投资客对此出手便毫不手软。外资所引领的「都更」风潮让当地猪羊变色：门禁森严的豪宅堡垒、高档餐厅与奢侈精品店等一座座高价的建筑孤岛，快速取代原本紧密相连的人物与地景。这些街区便成为「反仕绅化」抗争与老屋保存运动的火线战场。
仕绅化不只改变居民的生活样貌，也威胁了都市运作的机能。当教师、照护人员、警察、清洁队员、护理人员等提供社会服务的人们，开始负担不起都市的租金时，其效应将难以估计。如今的德国已然具备触发上述效应的条件：再以柏林为例，目前每十名警察中就有一名必须另外兼职以维持生计。此外，一群过去难以想像的新贫族群，也正逐渐成为德国社会的日常风景——低薪的流浪教师与大学讲师。
仕绅化的过程本身还是一个巩固特权的机制。一方面，被排挤出都市的中、低阶层，远离了都市提供的社会与经济资源，他们可能将支付更多的成本与时间维持生活、影响其经济产能、甚至换到更低薪的工作。经济资源流失的同时，也被排斥于政治参与之外；另一方面，经济优势族群享受方便的都市资源，能再投资于其经济产能上，并发展政治影响力、回头巩固经济优势，以此循环。
一直以来，德国的都市计划极为注重地理空间所带来的社会效应。在规划住宅区时，通常会将低价社会住宅与私人建商的住宅区混合比邻。或是在核发建照时，规定建商保留一定比例以平价出售，并要求其加盖托儿所、公园道路、儿童游乐设施等公设，让来自各阶层的居民混合使用。
这些维持社会凝聚力的政策手段，早已难以抵挡房市狂潮在都市内部逐渐造成的壁垒。这已严重威胁德国作为一个「社会国」（Sozialstaat）的运作基础。
被排挤出都市的中、低阶层，远离了都市提供的社经资源，可能将支付更多的成本与时间维持生活。 图／@Sascha Kohlmann
汉堡的里森区（Rissen）为此提供了一个绝佳的示范：这个高级住宅区的居民们组织了公民行动团体，在2016年技巧性地利用建筑法规，成功挡下在该区兴建社会住宅与难民收容所的计划，同时也捍卫了他们的地价。
德国的政治人物通常不愿积极处理这类问题。因为除了必须得罪有力选民之外，长期的协调处理就算能有政治成果，也往往是让下一任收割。即使有心处理，也要面对力不从心的庞大压力。
针对预定在法兰克福的河畔精华地段兴建的保时捷设计住宅塔（Porsche Design Tower），社民党（SPD）执政的市政府依法要求，必须在这座原先预计楼高100公尺的豪宅大厦里，划出一定比例的社会住宅。但建商却变更设计，将楼高缩减到80公尺，降低容积，技巧性地绕过法规。
「这怎么行呢？」该建案的专属房仲事后毫不避讳地讽刺市府：
在这个案例中，坚持社会原则的法兰克福市府，姿态却像极了骑着瘦驴向风车进击的唐吉轲德。
——（接续下篇／德国「疯狂房租」时代（下）：租金是政府心里最软的一块）
——（接续下篇／德国「疯狂房租」时代（下）：租金是政府心里最软的一块）
「这怎么行呢？...让一个每平方公尺用7欧元租下的人，和一个每平方公尺用8000欧元买下的人，进出同一个大门？」 图／法兰克福保时捷设计住宅塔