独家观察－借名登记房地 留意税务问题

借名登记时，财产登记在别人的名下，但事实上仍由原所有人对该财产使用、处分、收益，只是借用他人的名义登记。例如大华拥有台北市不动产A屋，但和朋友小青约好将A屋登记在小青名下，A屋实际使用权仍归大华所有。但要注意，借名契约的效力只存在于借名人跟出名人之间，不及于契约以外的第三人。以前例来说，大华和小青只要签订借名登记契约，小青即不能主张自己是A屋所有权人，但是小青若偷把A屋卖给小美，小美就是契约外第三人。

因为对包括小美在内的外人来说，A屋表面上的所有人是小青，为了保障第三人的权利以及交易秩序，因此大华不能对小美主张自己才是A屋所有权人，进而要求小美返还A屋，顶多只能向出名人小青追究相关的损害赔偿责任。

常见的纷争，还有继承人生前将财产登记于他人名下，等被继承人死亡后一段时间，才经法院判决为该被继承人所有，此时纳税人应从「判决确定日」起算六个月内补申报财产移转登记请求权，并从判决日起算核课期间。

例如老王2001年5月2日死亡，他的儿子小王也缴纳遗产税，但老王生前有B房地是借名登记于他人名下，法院到2022年11月25日才判决，则小王应从判决日起算六个月内再补申报B房地移转登记请求权，没申报即会被补征遗产税。

还有一些企业，早期受限法令限制，把购买的农业用地登记在他人或公司员工名下，再以借名登记的方式，在公司帐列「其他土地」，但之后该公司若因土地飙涨等原因出售该地，就会因为是记名登记而没办法适用免税规定。

主要是企业出售借名登记土地，依税法被认定是「债权买卖」行为，因为企业将土地借名登记在他人名下，公司即非土地所有权人，仅对于该土地所有权移转登记具返还请求权，会被认定是债权而非交易。

除了上述税务麻烦，借名登记绝对是信任大考验，如果真的一定要借名登记，最好签订借名登记契约，载明标的、期间等，之后证明自己才是真正的所有人，避免将来产生相关的法律纠纷时无法主张自身权利。