房市外弛内张 转型须靠软实力

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（黄舒卫提供）

今年台湾六都前5个月的建物买卖移转栋数累积量较去年同期减少21.4％，而央行暂停升息但调整特定地区第二户住宅的贷款成数上限，再加上7月《平均地权条例》子法即将上路，房市前景外弛内张，但转型的商机无穷。建筑开发、投资置产须有新视野、新手段。

先说外弛内张的部分。在「量先价行」的概念下，建物买卖移转栋数是唯一可参照的指标，部分业者甚至把30万栋作为市场荣枯的分水岭，但建物买卖移转栋数有猫腻，其中不但有中古屋成交量，还有预售屋完工后的交易量。2021年起，每年新增超过10万的住宅取得使用执照更是金融海啸后的新峰值，而2019年住宅类的建造执照核发量为14.9万宅更是25年新高。

未来连续几年的交屋之潮接踵而上，绝对让买卖移转栋数虚胖不堪，以此作为市场变化的指标，失真的程度会大增。进一步从财政部的不动产销售额数字区分为地主／建商自售、不动产仲介、不动产代销三类分析，今年第1季较去年同期分别衰退42％、34％、32％，全面萎缩超过3成以上。政策管制未到尽头，因此以15％至20％来评估这波市场景气的回档，漠视新屋交屋潮带来迟延效果，恐怕过度乐观。

然而市场结构受到产业投资、城乡环境、轨道经济、通货膨胀、需求升级等五大条件挤压，已在后疫情时代出现新格局，若只以资金炒作、政策压抑来判定刚性需求或假性需求的消长，也将错失下一波产业翻转机会。

以产业投资作为切点，制造业近10年在国内生产毛额的占比已经从28％跳升到34％，未来还有持续扩大的趋势，因此制造业产业聚落的升级、扩大、新增、活化，仍有极大空间。若以过去30年所谓「以工转商」的落伍产业转型观念，将完全无法掌握高科技大厂不但希望有园区型的聚集效益，更愿意大手笔在各区域的顶级办公商圈设立具招募优势的总部及研发中心。

不讳言，高房价、高屋龄、高风险以及低居住品质、低贷款成数、低贷款年期等不利条件，是旧市区买卖交易量不断限缩的主因。除了推力之外，但更重要的是产业投资重心的岛内移动、轨道经济的建置、公共设施服务条件改善，乃至数位转型带来居住、工作场所的重新定义，以及新建住宅的舒适、便利、安全、可负担性，都对老市区的需求形成拉力。两相拉扯之，连老市区的重建步调也受影响，以台北市为例：2020年核准的危老件数达299件，之后每下愈况，去年腰斩只剩152件。

未来5年，住宅或是商用不动产市场将面临供需调整的阵痛期，无论是供给过量的调整、区域机能的青黄不接、招商销售的顿挫、产品定位的失败、租金与价格的错配，都须要回归到以客户需求为导向、物业的经营管理为核心，从产品规划、建筑装修、设施设置、设备升级、管理维护、活化更新等专业面向，提升机能服务、收益价值来支撑价格，用软实力脱颖而出，才能有效地创造品牌价值及规模经济，顺利完成投资开发、经营布局的接班及转型。