搞懂法拍七件事 购屋不到6.4折

买法拍屋之前要先搞懂这七件事。(本报资料照片)

Ｑ：新北市朱先生问：法拍屋为何都说是市价的8折起跳？甚至6.4折？买法拍屋要注意什么？

Ａ：法拍屋的来源，主要是不动产所有权人负债，包括房屋抵押贷款未按期缴款，遭银行移送法拍、借钱不还被债权人经由民事诉讼，获得法院胜诉之确定判决依法执行拍卖、积欠税捐达一定金额后的强制执行，及其他原因而移送法院强制执行拍卖等。

由于法拍屋的价格大都比市价便宜，因而，吸引不少购屋者想要进入此一领域捡便宜货，至于市价的8折或6.4折，是指第一拍都是法院经由估价师经鉴价后订出底价，再进行拍卖，若第一拍没拍出去，则会打八折进行第二拍。

为了让法拍能顺利执行，一般来说，第二拍的底价订定大都会降低二成，因此，才会有第二拍打8折的说法，而第三拍依法也可再降价二成，亦即8折再8折，也就是6.4折的来由。

由于想买法拍屋者，大都会有抢便宜货的想法，因此，除非景气看好，否则不会贸然在第一、二拍时就抢标，另外，除非精华地段，屋况好，且底价与市价已有一段差价，否则一般购屋者大都会等到第二或第三拍时再抢进。

想要了解法拍资讯，可以事先至各地方法院公布栏阅览张贴的拍卖公告，另外，银行网站也会公开这讯息，以期快速达到拍卖目的。

法拍屋虽然比市价便宜很多，但其间有很多积欠税负可得从严检视，包括：

一、契税：契税条例第11条规定：「依法领买或标购公产及向法院标购拍卖之不动产者，仍应申报缴纳契税。」

二、房屋税：法院拍卖的房屋承买人自领得法院发给的权利移转证明书日起，即应开始起算纳税义务。

三、登记费：按申报地价或权利价值千分之一缴纳。

四、地价税，户籍迁入后可申请自用住宅优惠税率。

不过，法拍屋最怕碰到的还有「海蟑螂」这一类专门以法拍屋拍卖营生的人，有的还会霸占拍卖的不动产，借机索取巨额搬迁费，因此，如果从拍卖公告看到中意的物件，就得注意法院有没有负责「点交」这件事，有点交的房子就可避免「海蟑螂」的干扰，没点交的风险相对就比较高。此外，目前业界也有法拍代拍公司，会帮忙处理点交问题，但相对地也要付出一些「服务费用」，就看消费者的衡量取舍。

法拍屋虽具有超低价位之特性，惟其迥异于一般市场交易，因此，标购之前应格外注意以下七件重要事项：

一、掌握市场动态：由于法拍屋的底价远较市价为低，因此标购之前首应掌握正确的市场资讯，尤其是景气低迷阶段，法院拍卖都得经过三、四次之后方得拍定，而在法拍屋、银拍屋、金拍屋争相拍卖之情况下，对于市场行情动态及价格研判就得多下点功夫。

二、实地勘察现场：由于法拍屋拍卖时均贴有法院封条，并且又不开放看屋，因此一般人对实际屋况及内部格局均无从了解，惟标购之前仍应亲自前往勘查，并向管理员或左邻右舍打听是否有哪些潜在瑕疵。

三、建物是否一并列入拍卖：一般人对于法拍屋的认知，总认为土地与房屋一起拍卖，殊不知在建筑物未取得保存登记之前，或地上建物为违章建筑，就有可能只拍卖土地而建物未一并列入拍卖范围；其次，如果是土地与建物并非同一所有权人，通常也不会一并列入拍卖。

四、土地共有人持分遭拍卖：如两人共有一笔土地，而其中一共有人在该土地上持有建物，如其因债务问题而遭法院查封、拍卖，另一共有人可就此一遭受拍卖之共有人持分部分主张优先购买权，是则此一拍卖标的就远比一般拍卖标的要复杂得多。

五、优先购买权问题：根据法令规定，遭法院拍卖土地之共有人、基地之所有人、地上权人、典权人、承租人，只要其在法院通知之期限内亲自或以书面主张其优先购买权时，即可根据得标价优先购买，倘若投标人未能洞悉及此，很可能落得白忙一场。

《理财周刊》第755、756期

六、虚设租赁问题：由于民法中有关「买卖不破租赁原则」常遭有心人士曲解，导致债务人为逃避因负债而遭查封、拍卖不动产，往往会在法院进行拍卖之前虚设租赁契约，以使标购人无法顺利点交，因此，标购之前务必先了解清楚是否有租赁契约存在。

七、是否负责点交：如果不动产拍卖后法院不负责点交，那么购屋者只能取得所有权而已，亦即其中如有第三者占有时，概由拍定人自行处理。

一般而言，法院不负责点交的情形有三：

不动产遭查封之前已出租与第三者，而拍卖当时租赁关系依然存续，此时需俟租约期满，标购人方有权承受。