降息減弱債券及貨幣市場收益率 提升不動產股吸引力

全球最大资产管理公司贝莱德指出，全球不动产市场正展现复苏迹象。随着利率下降，融资成本降低，债券和货币市场的收益率也因此减少，这提升不动产的相对吸引力。

MSCI统计显示，不动产股票市值13.2兆美元，已是许多投资组合的重要部分。由于2022年全球主要央行采取数十年来最快的升息步伐，核心不动产面临严峻挑战。因此，贝莱德在2022年第2季就对美国开放式不动产基金采取策略性减码。

成熟市场不动产指数确实如贝莱德预期下跌，从2022年9月到2024年3月，全美不动产投资信托协会（NCREIF）房地产指数从高点下跌近两成。英国跌更凶，从2022年7月到2024年3月，MSCI英国每月房地产指数从高点下杀逾25%。

贝莱德指出，尽管美国房产价格仍在下滑，但欧洲市场已出现触底迹象，英国市场甚至已经开始回升。不动产市场的波动可能影响整体经济，去年市场就曾因担忧美国区域性银行对商业不动产抵押贷款（CMBS）及相关证券的曝险，引发区域性银行股票抛售潮。

随着政策利率可能逐渐下调，市场对不动产的普遍忧虑已开始缓解，大多数不动产的交易量正从近期低点开始回升。不过，MSCI和NCREIF的数据显示，部分开放式核心不动产投资工具尚未完全反映公开不动产价格过去的跌幅，因此贝莱德认为，未来数年布局不动产基金，可望受益于较佳的买进价格。

贝莱德观察到，一些重大趋势正在发展，对现在及未来报酬带来结构性的影响，在物流等领域推动长期需求。例如，地缘政治分裂，促使企业将生产线迁回本土。新的绿色建筑法规上路，将刺激节能改造及新建工程。

贝莱德指出，这些重大趋势造成供应链中断，支持贝莱德认为通膨黏着度仍高的看法，同时也提升不动产的投资吸引力，因为不动产受益于与通膨连结的现金流。

不动产复苏在欧洲和英国似乎比美国更为明显，贝莱德在各区域及类型寻找不动产潜在投资机会。不过，私募市场相当复杂，风险及波动性高，并不适合所有投资人。