接手別人不要的預售屋…2千萬房子自備款竟至少600萬？ 專家：要更多也是常有之事

此为预售屋示意图，与本新闻无关。图／联合报系资料照片

关于「预售屋换约」需准备的自备款

虽然预售屋禁转于112/7/1开始上路，但这里指的是「112/7/1以后签约持有的预售屋，除非特殊原因，否则直到成屋前都不得出售」。故112/7/1前持有的预售屋，至今仍可以换约出售。

在第一线常遇到买方对于购买转手预售屋的自备款，普遍没有太多的了解。以为看到开价2000万的转手预售屋，自备款只需(2000×0.2=)400万就好。殊不知，开价2000万的转手预售屋，自备准备600~700万以上都是常有的事。

为什么？

首先，我们必须要知道一件事：预售屋转手交易，由于现阶段银行还无法介入（贷款给你）。故如有价差的部份，现阶段都必须用现金支付，也就是需提高你的自备款。

例如：屋主当初买1500万，（按工程进度）目前屋主已付了225万自备款给建商，现在屋主要卖你2000万，则你承接时要准备的自备款是：已付+价差=225+(2000-1500)=725万。

从这里我们可以观察一个现象：购买预售屋换约转手的案子，若...

此外，上述的例子，并不是说你付完725万后，从此就云淡风轻。完成换约后，你还得接续履行前手尚未支付给建商的款项（如：工程款、过户代办费、税费等）。若前手尚有100万的款项还未支付给建商，则你之后就需（按工程进度）准备100万给建商。

亦即：你买了那间2000万的预售屋换约。前前后后加总，要拿出825万自备款（并非如你当初认为的，只需准备400万就好）。

当然，若接近交屋、欲办理房贷时，你找得到「愿意核准预售二手合约价」的银行，则你之前在换约时先支付较多的现金，就可以先拿一些钱回来，改由房贷去补。

但这个的前提是：你必须「要先拿出」那么多自备款，等撑到可办理房贷时，现金压力才可能得到缓解。

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