金龙海啸打不到投资客？　专家：政府反复早就赚到钱下车

▲第7波信用管制恐让不少年底前交屋的民众在贷款上不顺遂，然而若是建商也不愿通融，很可能即出现交屋纠纷。（图／CTWANT提供，下同）

图、文／CTWANT

7月「限贷令」席卷全台后，即传出不少「求贷无门」，甚至房子没买到，先赔上违约金的惨案，秋节过后，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首购族不受影响，却殃及全国其他购屋客。CTWANT记者调查，央行重拳促下房市出现「现金客为王」，某间近期将交屋的700户大社区，就有近百户「不须贷款」，「厉害的投资客早已下车，或改全现金买房！」

永庆房产集团整理国银及民营银行房贷利率，新青安申贷，8家国银里，台银、土银最快送件后1~2个月完成审查，但拨款时间未定；一银则是最快收件后3个月拨款；其余5家国银须排队至今年12月或到明年1月拨款。一般首购贷款，几乎全面性的利率上升，「央行虽然没有升息，但银行房贷利率上调幅度已等同于央行升息1.5至4码之多，首购仍要排队！」永庆房产集团业务总经理叶凌棋说。

位在桃园龟山A7重划区就出现活生生被银行、建商剥皮的实际案例，首购A先生3年前以每坪18万元购屋，现在房价已翻倍，今年8月使用执照下来准备对保，但因为他的小孩刚出生、手头吃紧，建商配合银行给的贷款成数和宽限期不如预期，因此选择自行找其他银行对保，但却要等到12月以后才拨款，建商不愿等，认定他违约，要求A先生赔偿违约金并解约。

▲业者调查国银及民营银行新青安和首购申贷情况，仍是要排队等拨款，且贷款利率普遍来到3%。

目前A先生只好让合约先进入调解，暂时维持合约效力，等待银行拨款。A先生认为，这几年房价涨得一蹋糊涂，建商心态就是客户无法交屋最好，可以收回再以现在更好的价格再出售。

不只建商想捡漏，一名投资客就分享，他一个朋友，最近就在台南善化，承接一个近期交不了屋的透天新案，前屋主以赔售300万元出场，「这种机会会越来越多，尤其自备款一下从2成变5成的非七都会更明显。」而他自己有被打到吗？「因为政府太贼，避免政府反反复复的政策给套，前几波赚到钱就下车了，现在都量力而为，用最安全的一般贷款且只有贷1户，其他都靠现金买断。」

据了解，由于「理财型房贷」不在《银行法》72-2规范内，因此投资客会先以现金购买1户，或是手上无贷款的房子，以该户申贷理财型房贷，贷出来的钱拿去买股票、债券、保单等，再将这些资产质押套现，以避开理财型房贷资金用途不得买房的规定。此操作手法不仅可以避开打炒房「购屋贷款」户数的计算，贷款成数不受影响，现金买房的议价能力又更强。

▲第7波打炒房后，不少非七都的多屋族，从贷款成数8成立刻掉到剩5成，预期刊登「平转、赔售」的广告讯息将越来越多。

记者询问，万一房价不涨怎么办？他回答，「不会不涨啦！任何东西都会下跌，唯独房子不会。而且现在打房打下去，以后房子就是有钱人的游戏，穷人、中产阶级买不了、顶多买1户，未来连换屋都有困难，因为要自备款5成。」「就像现在被打到的，也都是资本不够雄厚的小投资客，资金轧不过，最后不得已赔钱卖，然后有钱人、大投资客就伺机等着用现金捡这些赔钱货，再转卖赚一波！」

记者也询问到非七都一间总价落在800万元上下的社区，因邻近周边有科技园区话题，2年前预售时很热门，近期准备交屋，该建商就透露，「总户数近700户，就有将近100户不用贷款，这数字太恐怖了！真正有钱的人，影响不大！」

正心不动产估价师联合事务所市场研究室协理陈孟筠认为，当前政策彰显了「现金客为王」的绝对优势，现金买家不论是在交易灵活度、下手速度、风险控制及议价能力均处于领先地位，将进一步强化马太效应（指强者愈强、弱者愈弱），让富者更富。

▲业者认为，此时待售物件倾巢而出，在竞争之下议价程度也更宽裕，此时正是多看房、多出价的好时机。

陈孟筠也提醒，市场在变动时，不能躁进贪快只想着有便宜价可捡，台湾房地产对于政策的敏感度极高，所以还是建议多「停、看、听」，以便因应后续可能的变化。好比新青安一开始推行时，因为有宽限期及可贷金额拉高，所以吸引不少人勇敢下手买了比自己原本预算高、甚至是超出自己未来可负担范围的房子，还款前期可能会是蜜月期，到后面可能就会窒息，现在正是考验着大家对突发意外的耐受程度，人人都该有控管资金风险的观念。

至于房价会不会跌？现在是否为进场好时机？叶凌棋分析，现在供给量开始出来，尤其是投资客多的重划区，竞争之下价格就易出现松动、价跌，下半年「量缩价盘整」格局已定，真的有需求的民众，现在可以认真看屋、勇敢出价。预期这一季度交易价格会在目前实价登录震荡5%内，「但绝对是上不去了。」

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