經濟日報社論／房價居高不下 不能火上澆油

反映预售、新成屋行情的国泰房地产指数，显示今年第2季比上季与去年同期都是「价量都涨」，大幅扭转去年第3季「价稳量缩」的局面。示意图。图／联合报系资料照片

反映预售、新成屋行情的国泰房地产指数，显示今年第2季比上季与去年同期都是「价量都涨」，大幅扭转去年第3季「价稳量缩」的局面；代表中古屋行情的信义房价指数，也显示今年第2季都会区房价年增率高达11.8%；第2季的六都建物买卖移转栋数年增率更高达28%；都会区房价指数年增率也超过12%。

央行虽于6月第六度推出选择性信用管制措施，将自然人特定地区第二户购屋贷款成数调降为六成，并调升存款准备率1码，但本国银行的房贷5月起月增额均破千亿元，年增率都超过10%以上，以致于7月底的本国银行房贷余额接近10.7兆元，续创历史新高；年增率高达10.8%，也是18年新高。不动产放款集中度仍高达37.4%，许多银行的房贷及建筑融资都已逼近银行法72-2条的满水位，当然引发中央银行的关切，而发出「房贷降温」的警讯。

在央行选择性信用管制措施之下，会造成房市价量齐飙、不动产放款骤增而濒临警戒线，显然关键因素就是去年8月推出，优惠利率限期三年的「新」青安贷款。

原青安贷款是99年推出的「青年安心成家购屋优惠贷款」的简称，主要是透过利率优惠，协助青年购屋自住。新青安贷款所谓的「新」，是赖总统在去年竞选总统时，鉴于低薪的青年，面对房价、房租连年飙升，造成买不起、租不起房屋的痛苦，为吸引青年选票，将原来的青安贷款金额从800万扩大到1,000万，利息补贴由原来的补贴半码再加1码成为0.375％的利率优惠，贷款年限由30年延长至40年，宽限期则由三年延长为五年。今年3月升息，由政府同幅补贴半码，合计优惠0.5%（2码）至115年7月31日。

三年2码的利率优惠，以1,000万元房贷上限为例，每年可以比一般房贷节省5万元的利息支出，三年即有总共15万元的减息利益，表面上对低所得的青年弱势确实颇具吸引力。加上宽限期延长为五年，前五年不必偿还本金，可以减轻刚购屋「初期」的还款压力；长达40年的还款期限也可以分散每一个月的财务负担，难怪许多青年趋之若鹜。因此，累计去年8月至今年7月底，新青安房贷余额为1.06兆元，占国银房贷余额比重达9.9%，等于发挥了十倍的杠杆效果。

问题是，40年贷款的利息总支出高达500万元以上，15万元的利息补贴相对显得微不足道，却可能让财务知识有限、缺乏长期眼光、信用条件较差、所得偏低的青年，误以为房贷负担不重，产生「买得起」房屋的错觉，甚至「越级挑战」购买超过贷款上限1,000万元的房屋，可能在宽限期过后才发现自己实际上「付不起」的问题。

事实上，财政部统计显示，获得新青安贷款的青年之中，购置房屋总价超过1,000万元的就占了六成以上，即知目前的新青安贷款存有类似美国2008年「次级房贷」风暴发生的风险。更重要的是，当前房市明明是供过于求，空屋率高，房价却居高不下。显然正确的住宅政策应当着重于促使「供给面」释出空屋，增加交易及租赁市场的供给，才能抑制房价、房租不合理的飙涨。然而，新青安贷款政策却背道而驰，着重于减轻「需求者」的财务负担，必然刺激假性需求，等于对已经过热的房市火上加油，造成上述的房价和房租不断飙涨。

因此，无论从保护青年弱势、控制银行风险及避免房市泡沫破灭等角度来看，央行近日对银行发出不动产放款「减降令」，是值得支持的正确作为。但行政院长卓荣泰却说「政府没有、也不会有限贷令，近期将邀央行谈一谈」，不但和央行立场相左，也欠缺对央行金融专业的尊重，还不如提出「供给面」能有效抑制房价、房租的住宅政策。