經濟日報社論／政府「打炒房」別變成「打房」

央行总裁最近回应「打炒房」政策可能造成「金龙海啸」的问题时，说心中是「五味杂陈」。记者杜建重／摄影

央行总裁最近回应「打炒房」政策可能造成「金龙海啸」的问题时，说心中是「五味杂陈」；虽然央行达成扭转社会预期房价上涨心理目的，但对房仲与建筑业的影响，由于「从业人员满多的，总觉得sorry」。 总裁一席话反映央行「有一好，无两好」的政策特质；央行纵使扭转房市预期心理，却不免伤及房地产业者，而房价高到民众无法负担则依然照旧。

央行四年七次的「打炒房」，使得社会感受也如同总裁一样「五味杂陈」。2024年第2季全国房价所得比10.65倍，其中新北市的13.71倍与台北市的16.36倍皆高不可攀。如果与2020年第4季对比，这段时间全国房价上升35%，房价所得比亦增加16%。政府「打炒房」显然无法抑制房价，民众薪资增幅根本赶不上房价上涨。今天台湾家庭四成六的可支配所得用于支付房贷，政府纵使「打炒房」成功，对于有购屋需求的家庭不过就是「安慰剂」罢了。

面对央行愈益严苛的房地产市场信用管制，社会反而误认压抑所有房地产活动皆具正当性。政府原本抑制房地产投机性需求，竟变质成要求限制房屋供给。租赁公司贷款给风险高而求助无门的中小型建商，直接被立委指控是暴利，金管会与财政部则随之管控银行资金流向。政府对房地产资金供与需不分的限制，不仅伤害房市健全性，其牵动金融业授信风险，也隐然形成「双输」局面。

房价负担不起一直是萦绕台湾的社会与经济问题。区域平衡发展、薪资成长且分配平均，合理化房地产税制，以及家庭不以房地产作为管理财富手段，才是化解台湾房市供需失衡的正办。可是政府未能改善影响房地产市场的基本因素，只能以「打炒房」来回应社会对房价的抱怨，然而政策执行却可能过了头。最近民调显示，民众「购买房地产时机」信心转为悲观，房仲业也传出将爆发「倒闭潮」，如此看来「打炒房」确实已到「大象转身」的时刻了。

政府规划未来房地产政策，应该要让社会了解台湾房市供需的现实条件，以及哪些政策能做与不能做。首先，台湾正面临快速地老龄化，国发会预估2049年总人口数将不足2,000万，到了2070年更将低于1,500万。在此前提下，台湾房市问题不在于房屋总量多寡，而是民众倾向居住指定区域的分配问题。政府因此可考虑房地租税负担差异化，借此降低民众对特定地区房屋需求，舒缓区域房价上涨压力。

其次，政府千万别把「打炒房」执行成「打房」；急速限缩建商融资，造成中小型建商倒闭，并不会压低多少房价，却足以伤害传统产业，不利台湾经济平衡发展。新建房屋价格愈来愈高，导致社会误认建商融资兴建房舍是在「炒房」。其实新建案屋价上涨原因不一而足，土地供给有限、建材与人力成本高涨，与建商以「期货价格」预售房屋都是可能原因。政府因此可对各项因素采取应对措施，其中值得注意新建房屋若以「现货价格」交易或许有助于稳定房价预期心理。

第三、政府可以创新方式协助民众面对房价的高不可攀。从过去成功案例观察，政府将持有的都会区土地，以只租不售方式，配合地租优惠措施，交付建商兴建使用权住宅，可以大幅降低房价，有利于不以「有土斯有财」购屋者的住屋需要。另外，金融创新也可帮助暂无负担能力的家庭购置房舍。例如，政府可鼓励合格建商与金融机构合作，推动附有承购权的长期租赁合约，如果还能搭配储蓄优利措施，应可降低年轻家庭负担，加速其拥有住屋的理想。

央行「打炒房」无法解决台湾房价过高问题，过度信用管制则犹如走钢索，稍稍不慎就成为冲击经济的「打房」，而总裁在记者会冒出的「sorry」，正好说出他的忧心。政府显然已不宜再有新的「打炒房」管制，现在的正办是推出不具投机性质的住者有其屋政策。