賣厝阿明／買房不後悔 專家教你判斷適合買幾房

房市示意图。图／联合报系资料照

经统计每人一生中有2~3次的购屋机会，从最初成家立业结婚的小宅，到小孩出生换成三房两厅的家庭宅，接着小孩长大搬离家又回归到较小的空间但生活机能好的退休养老宅，每次换屋都是我们的人生大事，到底买房时我们要考量哪些要点，才知道是适合自己要的空间大小以及机能条件呢？又该如何选择才能减少买房出错的机率？今天就让服务已超过300位民众成家的群义房屋北屯好市多店林修民店长来教大家判断找出适合自己的好房。

这文章分成以下两部份来说明：

一、买房我需要买多大？

林修民店长提供民众两步骤的方式来规划评估自己的买房需求，第一步要先确认自己现阶段的存款、资金收入、现金流与贷款能力，还有自身可负担的预算水位在哪，设定好购屋的总价，接着进行第二步需求建构，例如：现有居住成员、未来5~10年内同住成员是否会有变化、是否需要车位、书房…等个人对空间的需求，透过上述两步骤就可勾勒出未来居住轮廓，确认好需求坪数后，就可以推算出适合自己的产品类型，锁定之后从中挑选最适合自己需求的物件。

林店长以买房预算有1,500万，物件坐落在台中市为例：

■新屋(预售屋/成屋)平均单价约45万/坪，车位约200万，1,500万扣除200万等于1,300万，1,300万除以45万/坪等于约28.8坪，这个坪数大概就是新屋正两房的物件，室内可使用坪数大约18坪。

■中古屋平均单价约30~35万/坪，车位约170万，1,500万扣除170万等于1,330万，1,330万除以35万/坪等于约38坪，这个坪数大概是正三房的使用空间，室内使用坪数大约28坪。

从上述说明可知在相同的预算下，新屋与中古屋的实际使用空间约有10坪的差异，当然，不同的产品也会有自己的优缺点，例如：中古屋公设比较低，故实际可使用坪数会比新屋高，但新屋相较中古屋来说，居住期间的修缮率较低，所以决定入手中古屋的民众就需要自备一笔修缮的现金比较妥当。

二、预售屋、中古屋哪一个适合我？

修民店长建议买房的总价带设定除了要考虑现在已有的存款外，还要确认自己后续房贷的支出最好限制在每月收入的40%以内，若房贷超过月收入40%恐将压缩生活品质；那在一开始的头期款负担要怎么抓呢？若您手上的自备头期款不到总价的20%~30%，就建议可以先从预售屋入手，在房子建造过程的3~5年慢慢缴完头期款的钱，另外，第一次买屋的民众要知道，买屋后里面是空空的，接下来装修、家具、家电也都是现金支出，有些建商会推出精装交屋，就是建商在交屋的时候帮你把房子装潢好、系统柜规划好，或是配赠家电，这样的行销利多也是预售屋才有的。

倘若您的资金充足，就可以进入第二步依自己的需求做挑选，喜欢住新房子的就可以找预售屋或是新成屋；若您有特定条件，例如:指定的路段，就要找中古屋才能弹性选择多，还有喜欢CP值高，要买入较实坪的民众就很适合找中古屋产品；而不论是买预售屋或是选择中古屋，民众都可以咨询信任的仲介，提供自身条件与需求来做评估。

对于买预售屋的民众，店长提醒几项重点要注意：

1. 对于建商的规划觉得不适用想做客变，其实客变一退一增的付出成本会变高，但做微调整就不太会有影响，例如：墙面往前挪移几公分。

2. 预售屋的平面图无法看到以下的结构与配置：

a. 房间格局的梁柱位置。

b. 大楼水管通道通常设置在工作阳台，如水管通道邻近房间就容易被用水声影响。

c. 停车位平面图要注意车位是否有靠墙或柱，实际停入车位后车门能否正常开门。

3. 电动车是未来趋势，建商在停车空间规划有无配好分电盘，也是需要做确认清楚。

最后，店长分享亲身服务过的投资客户，因为前两年房市很热，房价一直很有感的向上，有客户存了几百万想转做投资，客户自行评估之后认为房地产是很好的投资项目，于是签约购买预售屋想用换约的方式获利，但客户不知道政府推动平均地权条例已经上路，因此预售屋已经不能进行换约，但合约已签好亦不能毁约，而央行推行第二屋限贷令也上路了，接下来即将面临转贷但贷款成数不足的情况，最后只能建议客户去与建商协商，因此投资房产时除了考量自身能力外，也要关注相关的法令配套，让规划能顺利进行。

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群义房屋北屯好市多店林修民店长。 图／林修民提供