「节税妙招」去年买卖房子必看！专家教你这样做

民众近期已陆续收到报税单，不管是正在租房子或是揹房贷的民众，都别忘了「租金支出」及「房贷利息」可以扣抵税额，但必须择一申报。（图／CTWANT资料室）

5月报税季节将到，日前一名IC设计工程师在Dcard发文，透露自己年薪约700万元，股利约200万元，但一年却要缴200万元的税，让他相当崩溃，询问网友「节税」之道，贴文曝光后引发热议，有网友建议买房用房屋贷款利息抵税。近年买房抵税民众不在少数，CTWANT整理房地产交易的报税注意事项，不管是年薪千万或小资族皆可节税。

节税不是有钱人的特权，5月报税季到来，动辄上千万的不动产交易，经由合法审慎安排后，买卖双方都可以省下可观费用。尤其是去年出售房子的卖家，交易物件若是2016年以前取得，莫忘在今年5月申报交易利得，若不幸遇到赔售的卖家也能申请退税；买方则可善用30万元的贷款利息扣除额度，换屋族也别忘了申请重购自用住宅扣抵节税，都是让荷包「放轻松」的好办法。

【购屋族】

网友建议的「买房子节税」是指，购买自用住宅时，一户每年可列举扣除最高30万元的贷款利息支出，但规定房屋必须登记在本人、配偶或受扶养亲属的名下，但若贷款人未在购买物件设籍，即不算自用住宅。

不过对于高薪族、已拥有多户房产的人而言，此法可能不切实际。大家房屋企划研究室副理郎美囡解释，因为扣除额认定以「户」为单位，如果一个申报户中有2栋以上的房子申请房贷，仅限1栋申报，因此仍需选择利息较高的1间列举扣除。

扣除时还有一个重点，就是如果有利息所得，必须先扣掉储蓄投资特别扣除额，包含银行利息，不包含股利收入。举例来说，若当年利息支出50万元，但银行利息收入有10万元，在申报购屋贷款利息时，则需以50减去10，得到余额40万元，但余额已超过申报额度上限的30万元，因此只能以30万元作为申报；又如果去年房贷利息支出30万元，但另有利息收入3万元，抵扣后余额27万元才可申报。

前几年不动产交易热络，大家别忘了可善用每年最高30万元的贷款利息扣除额度来节税，但是仅限1户申报。（图／报系资料库、赵文彬摄）

因此郎美囡建议，为充分利用30万元的税额，若银行存款很高、有高利息收入的民众，可先以手上存款偿还部分房贷，以免让存款利息吃掉房贷扣除额的免税额度。

去年曾以小换大、以旧换新的换屋族，千万别忘了还有「重购自用住宅扣抵税额」可以节税。也就是纳税义务人出售自用住宅后，2年内又另购自用住宅，即可申请「重购自用住宅扣抵税额」。

申请「重购自用住宅扣抵税额」必须把握几个重点原则：一、不论买进或卖出的2间房屋皆须符合「自用住宅」的条件。二、无论是先买再卖、先卖再买均适用。三、2间房屋产权登记的时间必须在2年以内。四、2间房屋登记名义人为本人或配偶均可适用，不限于同一人。

而申请「重购自用住宅扣抵税额」又有新旧制差异，只要是在个人2016年1月1日之前取得的不动产皆属于旧制，可申请综合所得税扣抵或退税；而新制小换大、大换小都可以退税，因是退房地合一税，与综所税无关，就不在此篇讨论范围内。

住商不动产企研室执行总监徐佳馨特别提醒，旧制规定新买的房屋价格要超过出售的房屋，亦即小屋换大屋才能全额退税，大屋换小屋则无法退税；将房屋出售给受扶养亲属，重购自用住宅也不能扣抵所得税。

徐佳馨表示，近期因为缺工缺料的关系，预售屋多有延后交屋的情形，买预售屋的朋友在申请重购退税时，需留意从售屋到买预售屋的实际交屋过户是否符合2年以内的条件。

有换屋的民众记得申请「重购自用住宅扣抵税额」，不过专家提醒，预售屋多有延后交屋的情形，需特别留意卖屋到预售屋交屋时间是否符合2年以内的条件。（图／黄耀征摄）

【售屋族】

卖屋族则须留意，若是过去一年内所出售的不动产是在2016年以前取得者，必须并入2022年的所得，在今年5月申报缴纳所得税。

地政士庄谷中表示，在2016年之后取得的房产，适用新制，若有出售利得，都采交易后30日内以房地合一税完税；可若是适用旧制，也就是2016年以前取得房屋的屋主，则将在售屋后隔年的5月份，和个人所得税一起申报，但依照能否出示提供取得成本，又有分固定比率及实际申报2种方式。

固定比率是以「房屋评定现值」的固定比率计算出售屋所得。举例来说，位于宜兰老房子，已无法证明取得成本，房屋评定现值为100万元，依财政部公告出售的房屋财产交易所得标准为17%，在申报所得时就需填写财产交易所得为17万元，再依综所税税率(5%~40%)计算课税金额。

不过在实价登录后，大多交易都能查到原取得成本，即便2016年以前取得的房屋，能提供证明文件，仍可采出售房屋的实际价格减去「取得成本」及「移转费用」，选择按实际发生的价额申报。

什么是「取得成本」及「移转费用」？德安联合会计师事务所会计师张咏胜表示，所谓「取得成本」是指取得房屋的价金与购入房屋达可使用状态前一切必要费用，包括契税、印花税、代书费、规费、仲介费等，以及取得房屋所有权后至出售前支付能增加房屋价值或效能非2年内所能耗竭的增置、改良或修缮费；而「移转费用」则包括仲介费、广告费、清洁费、搬运费及土地增值税等。

也就是说，屋主当初购屋时，付出的相关税费、仲介费和代书费等，以及购屋之后的装修费用，如果能够提供相关证明文件，都可以扣抵。他也特别提醒，「出售旧制不动产缴纳的土地增值税可当必要费用扣除，如持有较久通常金额很高，有一定节税效果。」

另外，若是出现财产交易损失，意旨如果在换屋时购屋费用、仲介费、印花税、代书规费、装潢费等取得及移转成本比卖屋价格还高，可将其列报财产交易损失特别扣除额，但扣除额不得超过当年度申报的财产交易所得为限，若有余额可留未来3年使用；但若是海外财产交易损失，就仅限于扣除当年度的海外财产交易所得。

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