三現象掀微型商辦變革 「非典型工作者」翻轉一切
人手一机、科技网路高速发展的「社群年代」,藏在萤幕另一端的创业家,正悄悄的改变产业型态,甚至牵动微型商办的崛起⋯⋯。
文/翁嘉妤
「市场环境在变化,年轻人自己创业当老板的意愿提高,电商、网红、直播主产业逐渐兴起,甚至斜杠青年也希望能有属于自己的小天地,这股新风气带动了微型商办的需求。」代销业者分享,微型商办的兴起,和产业变化有直接关系。
微型商办怎来?三大现象改变一切
过去对于办公室的印象,大多都是上百坪的使用空间,然而现今因产业型态转变,加上台商回流、科技产业链聚集、厂办分离盛行和住宅贷款限缩等因素之下,建商纷纷加入商办战场,市场上更出现三种现象,进而发展出十至五十坪的微型商办。
现象一
微型商办崛起,与产业型态转变有关。
国内产业型态从过去的百人传统企业,至近几年逐渐发展为小型的新兴产业,公司规模越缩越小。经济部统计,中小型企业有78%为十人以下团队,因此不少企业以「工作室」型态崛起,像是室内设计、直播平台、美容业、个人健身房等。
而这些新兴产业都有一个共通点——空间需求不大,便无须准备庞大资金购置办公室,吸引微型创业青年或是斜杠族群目光,甚至部分大企业在其他县市有设立据点的需求时,也会以微型商办作为优先选择,因此带动市场上的需求量。
现象二
台商资金回流挹注,台中成微型商办聚落重镇。
微型商办在不少县市百花齐放,目前包含双北、桃园、新竹、台中以及高雄皆是微型商办的新推案战场,其中又以台中的推案量最亮眼。进一步分析其背后原因,台中作为台商产业发展的重要据点,更成为资金停泊的首选之地,随着《境外资金汇回管理运用及课税条例》届满五年,共吸引近3500亿元资金挹注台中,其中七期重划区不仅是大型商办聚落,更是微型商办的发展重镇。
现象三
年轻人注重工作和生活平衡,微型商办靠拢商圈、交通。
「现在年轻人普遍注重工作和生活平衡,同时『食、衣、住、行、育、乐』也是他们选择工作的考虑因素之一。」与不少客户打交道的代销业者观察到现今的求职趋势,间接决定了微型商办的所在位置,像是捷运沿线和商场附近就成了首选之地。
科技发展蓬勃,网红、直播主等新兴产业迅速崛起,然而这类族群基本上不需要太大的办公空间,微型商办因此兴起。图/兴富发提供
「非典型工作」翻转商办型态
过去经常听到SOHO族,或是一人工作室,当时这族群的数量还不算多,不过随着科技网路兴起、多元商业型态的发展,加上年轻世代观念改变,使这类族群的比重越来越高。然而SOHO族在现今世代已被称作「非典型工作者」,意指不用进入一般传统观念的公司或商号,无需依赖雇主,可以只靠自己获得报酬,进而发展成一支小团队。
「近几年市场环境变化之下,新创产业兴起,非典型工作者包含电商、网红、直播主等,他们自己创业的意愿比较高,而这些族群在市场上归类为中小型企业,每年新增的家数大幅增加。」全向科技房产中心总监陈杰鸣认为,中小型企业遍地开花,成为带动微型商办兴起的主因之一。
摊开经济部商业发展署资料,自2020年到2023年,每年「新设立商业登记家数」都超过6万家,2023年甚至高达72,604家,其中有99%属于中小企业,78%为十人以下团队,且前三大热门创业领域分别是「企业解决方案」、「AI、大数据与分析」及「线上零售与电子商务」。
小坪数、低总价微型商办崛起
然而,这群人创业,无需太大的办公空间外,创业初期,大多也都会面临资金不够充沛的情况,观察经济部最新公布的中小企业白皮书资料便可发现,2022年资本额500万元以下的中小企业约有1,452,278家,比重达约88.9%,其中未达十万元者比重更有40.9%,因此在人数少、资金也未到位之下,低总价、小坪数的办公室便成了「非典型工作者」的起跑点。
同时,建商嗅到商机,跟随趋势之下所推出的新商办,楼地板面积越缩越小,内政部国土署统计,今年一至六月全台办公服务类,建物建照核发件数共计762件,与去年(2023年)同期相比年增11.4%,不过核照总楼板面积却反而年减30.5%,种种数据皆显示因大环境改变,青年创业成主流,而办公室需求大增,空间型态也发生变化。
创业者也讲求「门面」
近期主攻微型商办市场的兴富发建设,销售协理赖浚龙表示,商用不动产与住宅价差约5至10%,若规划小坪数20至40坪等微型商办产品,对于置产客或是自用客而言,负担相对轻松,且适用公司登记、商业登记等,不仅可以置产收租,若是自用相对于租赁共享办公室,更有尊荣感,也有漂亮的门面可以接待客户。
事实上,小坪数的办公空间并非近年才出现,过去有「共享办公室」提供给创业者使用,而微型商办与共享办公室最大的不同,在于整体规划更具弹性,既可以满足不同产业的装潢需求,室内动线也能按照业主喜好或需求重新规划,且看起来更接近一间「公司」,除凝聚团队向心力,更能满足创业者的「门面」。
微型商办吹向各县市
微型商办是近年才兴起的办公室型态,目前除了双北地区,桃园、新竹、台中和高雄都有微型商办的身影,其中台中的新推案量尤其亮眼,「过去台中建商大多偏好兴建住宅,因此商办成稀缺性产品,不过随着这几年台湾招商引资,台商回流的资金大多挹注在台中,加上国内新创事业变多,商办需求量大幅攀升,不少新推案聚集在七期重划区,就连微型商办都加入抢攻市场。」陈杰鸣分析大小商办聚落的背后原因。
其实台中身为台商发展产业的重要据点,不仅是资金停泊的首选之地,更是热捧商办的重要因素之一。随着《境外资金汇回管理运用及课税条例》届满五年,共吸引近3500亿元资金挹注台中,进而使商办的需求大幅增加。
除此之外,台中市也拥有强劲的创业动能,从经济部的数据来看,2023年六都新设立商业登记家数中,台中新增数量排名全国第二,近三年登记家数成长幅度更高达81%,为六都之冠。进一步分析,台中登记公司资本额的数据显示,登记资本额100万元以下的公中小型司,持续维持超过2000家,因此推动微型商办发展。
台中成微型商办重镇
至于发展地点又以台中七期为微型商办聚落重镇,除了商业核心皆位于此之外,摊开台中市民政局提供的人口结构资料,便可一目了然其中原因,以104人力银行的统计数据,创业者的年龄区间约介于28至45岁,而横跨台中南屯与西屯的七期重划区,该年龄区间为全市的第一和第三名,种种因素皆是吸引建商进驻盖商办的动力。
像是兴富发建设就看到新世代、网红对小型办公室的需求,于台中推出首个微型商办案『市政万象广场』,最小坪数25坪,进场短短两个月便迅速完销。
除此之外,微型商办风潮从台中吹向全台其他县市,包括新北泰山『新润The Rich-大道鎏域商业区』、新北林口『长虹云创科技商务大楼』、新竹宝山『宏道新竹帝宝中央广场』、高雄鼓山『京城IFC』等,其中『宏』案最小坪数十五坪起,市场罕见,可见「微办」市场,发展潜能无限。
微型商办仰赖商圈、交通兴建
「很多大企业也会找微型商办作为外县市的据点,所以门面、交通机能,甚至到附近的环境舒适度,都是建商选址的重要关键。」代销业者分享过往与客户打交道的经验谈,目前微型商办大多选择靠拢既有的商圈机能、交通建设,原因在于现在年轻人更注重公司周遭是否能满足食、衣、住、行、育、乐等条件。
甲山林集团总经理张境在分析,微型商办挑选重点在于交通便捷性及产品规划,除了交通位置近捷运、近高速公路为首选之外,系统上采用高科技门禁管控,还有小型会议室可供租用,而部分微型商办的公设,更是媲美住宅大楼,有轻食吧、交谊厅、健身房,一楼店面也有银行进驻,外部则有绿荫庭院、空中花园等,对公司来说,不仅招募员工更加有利,且具高舒适性,更吸引创业族群喜爱。
小宅风吹进商办市场
以台中七期为例,因为大型商办已占有一席之地,微型商办受到外溢效应影响,便会往外延伸,不过仍是沿着捷运绿线发展,像是兴富发抢先在即将动工的捷运蓝线周边卡位,推出微型捷运商办,距离捷运蓝线朝马站仅需五分钟;丰邑建设在北屯机捷特区,推出『浩瀚创立方』,以及在LaLaport商场正对面,推出『浩瀚湖滨城』,类似选址位置皆是为了满足年轻世代选择办公环境的条件。
随着国人产业型态转变,小宅风也吹进商办,加上政府针对房市的政策大多「打住不打商」,建商便见风转舵推出微型商办,不仅坪数符合市场需求,低总价也更适合创业青年入手。虽然目前仍得倚靠现成商圈兴建,不过或许在未来会朝向大型商办的模式,结合住宅,发展成复合式的「微办住宅、百货」等,进而带动周边机能发展,商圈房市自成一格。
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