受房市政策衝擊…永慶房屋估第4季交易急凍、恐1999年以來創新低

永庆房产集团业务总经理叶凌棋。记者陈美玲／摄影

永庆房屋今天举办趋势前瞻报告，业务总经理叶凌棋预告，第4季房市成交「量缩是必然」、「已经很明确」，在银行房贷紧缩，加上央行第7波选择性信用管制，估季交易量约5万3千到6万2千万栋左右，年减3到4成，恐创自1999年有纪录以来新低量，年减幅也恐创下26年来最大。

至于全年，叶凌棋认为，2024年上半年房市交易热络，年增近3成，不过，下半年受银行贷款紧缩，央行实施第7波选择性信用管制，扭转民众对房价持续上涨预期，第4季买气急冻，价可能盘整或下修。依目前交易量推估，下修今年交易量至31.8到32.万栋间，年成长3.6%到6.2%。

针对央行打炒房可能错杀，叶凌棋认为，换屋问题没想像大，比较大是个人。市场不会贷不到钱，只有利率高与贷款成数低的问题，成数代表购买力、利率则是养房能力，两大因素决定未来房市量，因此量缩是必然。

「这一波房地产高点就在今年5、6月」，谈到这次调查，前8月交易量、7大都会区交易量都达到两成以上成长，预售交易件数与金额分别都有67.3%、89.4%的增幅，但叶凌棋不讳言，调查是在央行理监事会议前，「之后都会不见」。

就七都委售量双周变化，叶凌棋说，从8月媒体报导限贷令，委售量暴增，以房贷紧缩下成屋房市指标，8月与6月相比，网路浏览下滑12%，看屋咨询减少35%，要约付斡减39%，成交量下滑33%，第3季其实已经量缩。

然而，央行第7波选择性信用管制，内部最新调查，9月与6月高点相比，网路浏览下滑21%，看屋咨询减少48%，要约付斡减5成，成交量下滑45%，市场观望氛围浓厚。

叶凌棋说，央行释出房市过热有泡沫危机、并对投机客、投资客宣战，资金优先支持无房族，扭转大众对房价上涨预期，房价预期被改变，买方就不会积极入场。

此外，银行房贷紧缩，购屋贷款出现利率升高、估值保守、资格条件趋严及宽限期缩短或取消，房贷利率上调已等同升息1.5至4码之多；而贷款成数不足成交价八成，比6月以前房贷成数可能减少0.5至1.5成左右，购屋族群必须准备更多自备款，直接冲击交易量。

信义房屋也针对官网使用者进行第4季购屋意向调查，第3季看涨房价民众有5成6，现在腰斩剩下两成6，看跌的达3成9。信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德进一步表示，民众最担心贷款成数不足，有29%。有3成6认为房价下跌，两成5认为房价看涨，看持平的有两成三。曾敬德指出，政策突然出手，初期可能都是市场最恐慌的时刻，未来除了观察台股表现，房贷市场是否能找到秩序，是房市表现重要关键。