數筆土地合併出售，其中有一筆是共有，需要通知少數不同意的人嗎？
示意图／ingimage
李永然律师、郑元翔律师
问题
解析
一、过去实务判决见解分歧
基于整合利用、交易条件优劣等原因，不动产所有人可能将数宗不同不动产并入同一份买卖契约一起出售，惟此际如果数宗不动产中有部分为共有不动产（如案例中之A土地），该不动产之少数共有人（如案例中之丙），得否主张《土地法》第34条之1的优先购买权？是否须对并同出售之数宗不动产同时主张？可否仅对部分不动产主张？即有争议。
对于部分共有人并同出售数宗不动产时，是否要通知少数共有人，法院基于保障少数共有人权利等考量，多肯定此际仍「应」通知少数不同意的共有人。故本件案例中，甲、乙于出售时，仍应通知丙行使优先购买权。
本文出自《共有土地处分实务与技巧》
少部分见解，则认为在数宗共有土地、土地共有人各不相同时，若要求少数共有人必须接受全部土地出售之条件，是增加法律所无之限制（最高法院97年度台上字第1307号民事判决参照）；也有判决采取「折衷见解」，认为应该从原买卖双方之意愿、不动产客观上经济价值及整体利用关系等事项，于个案中具体观察，以判断是否有优先购买权及是否必须一并承购非共有土地（最高法107年度台上字第2434号民事判决参照）。
二、新修正《土地法第三十四条之一执行要点》如何规定
民国（下同）112年8月22日公告修正、113年1月1日开始施行之《土地法第三十四条之一执行要点》第12点第2项规定：「前项情形，于数宗土地或建物并同出卖，他共有人得仅就其共有之土地或建物行使优先购买权。
但有下列情形之一者，不在此限：𡛼部分共有人表示使用上具不可分性并经法院判决确定或提出依法与法院确定判决有同一效力之证明文件。𥕛依法令规定应并同移转。」
简单来说，对于少数不同意之共有人是否拥有选择权，得以选择仅就自己共有的部分不动产行使优先购买权，或就并同出售的全部不动产行使？
《土地法第三十四条之一执行要点》于修正后第12点第2项就上述问题给出答案，明定除非有但书所列「例外情况」，原则上少数不同意的共有人「得仅」就其共有之土地或建物行使优先购买权，而无庸就并同出售的全部不动产行使；此与前述实务上部分判决所采取的「折衷见解」相近（「共有人将共有土地连同其他土地合并出卖予第三人，其他共有人对于共有土地应有部分固得以同一价格行使优先承购权。
惟就合并出卖之非共有土地部分，是否享有优先承购选择权，或必须一并承购，始得谓系合法行使权利，非可一概而论，而应依原买卖双方之意愿及利益、共有土地及非共有土地之客观上经济价值、土地整体之利用关系等项，具体观察判定之。」最高法院107年度台上字第2434号民事判决参照），均认为应依据个案个别认定，应可肯认。
因此要特别注意的是，《土地法第三十四条之一执行要点》第12条第2项但书规定于下列两种情况下，多数共有人仍可主张不同意的少数共有人应该就全部并同出售的不动产均行使优先购买权，而不得仅就共有部分行使：
第一种为并同出售之数宗不动产间具有「使用上不可分性」，且经过法院判决确定或提出与法院确定判决有同一效力之证明文件：
所谓「使用上具不可分性」，例如A土地须经过B土地始得与公路为联络等，实务上最高法107年度台上字第2434号民事判决、台湾高等法院暨所属法院104年法律座谈会民事类提案第23号研讨结果（注2）都曾提出相关标准，认为应就数宗不动产客观经济价值、整体开发利用之关系加以判断；而所谓与法院确定判决有同一效力之证明文件，则包含诉讼上和解、法院调解、乡镇市公所调解委员会作成之调解并经法院核定、仲裁判断等。
第二种则为并同出售之数宗不动产「依法令规定应并同移转」：
如区分所有建物之专有部分与所属之共有部分及基地（注3）、农舍与坐落之用地（注4）等。
综上说明，回到本件案例，甲、乙准备将甲、乙、丙三人共有之A土地与甲单独所有之B土地，并同出售丁时，甲、乙须事先通知丙行使优先购买权，而丙原则上可选择仅就A土地行使，或就A土地及B土地行使；但甲、乙可提出证明主张A土地、B土地间使用上具不可分性，或依法令应并同移转，而要求丙应同时购买A土地及B土地。
（本文作者李永然律师为永然联合法律事务所所长，郑元翔律师为永然联合法律事务所台北所执业律师）
（本文出自《共有土地处分实务与技巧》）
注1：采相类似见解的另有最高法院98年度台上字第1285号民事判决、最高法院100年度台再字第46号民事判决等。
注2：该提案设题为共有人出卖应有部分，而非多数决处分全部不动产，但所提出之判准仍可供参酌。
注3：《民法》第799条第5项规定：「专有部分与其所属之共有部分及其基地之权利，不得分离而为移转或设定负担。」
注4：《农业发展条例》第18条第4项规定：「第一项及前项农舍起造人应为该农舍坐落土地之所有权人；农舍应与其坐落用地并同移转或并同设定抵押权；已申请兴建农舍之农业用地不得重复申请。」
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