台塑房事赚百亿3／政府送容奖反成都更阻碍？建商地主「利益得失」重分配

每每政府祭出新奖励，都会让都更案里的建商与地主重新检视手上的「利益得失」，原本谈好的案子，也可能因此翻盘。示意图。（图／马景平摄）

全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，从整合钉子户、送件卡关，今年　11月又因「都更条例」新法重新送件，最后争取的奖励容积反而多增3600坪，开发价值也从2018年估算的800多亿推估已破千亿，让外界有「等越久，赚越多」的错觉。

其实不只台塑都更案，每每政府祭出新奖励，都会让都更案里的建商与地主重新检视手上的「利益得失」。一位建商坦言，奖励能越多越好，每回颁布新奖励，如果差很多，当然会重新申请，不然成本一直涨，只有地主享受房价的涨幅，又不用负担成本。

「都更条例」2019年大翻修，为解决整合实务困境，特别强调奖励的明确化，除了订定各种建筑容积奖励的计算方式及申请条件外，还新增完整街廓或土地面积达一定规模、结构堪虑建筑、智慧建筑、无障碍环境设计、耐震设计等奖励项目。然而今年5月再度放宽，实施容积管制前的中高楼层以上建筑得以原建筑容积1.2倍，危险建筑得以原建筑容积1.3倍。

根据台北市都更处统计，民间提出更改都更计划申请重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新条例」修法中央祭出容积奖励诱因后重新变更计划，目前仅台塑都更案是依今年5月「都市更新条例」修法再加码容奖而重新再递件申请。

台北市都更处主秘谢明同表示，容积奖励增加，相对与地主的协议与分配条件也会跟着改变，需要一段时间再协商，通常需要1至2年的酝酿期，才会在实质申请上见效，像台塑都更案产权整合较具共识、反应速度快的案子相对具优势。

鑫建筑执行长许峻豪认为，容积奖励固然能增加诱因，但该有的代拆魄力或是抑制大开口地主的税负规定，都应该同时要有配套措施。（图／本刊资料室、马景平摄）

不仅如此，本月4日内政部会议通过，耐震力未达现行标准的1/3，地方政府可强拆，不限定中高楼建筑，一般老旧公寓也能有1.3倍的容积奖励，预计年底前可发布实施。据了解，不少业者都重新精算，希望争取更多的容积奖励。

不只业者见猎心喜，还在整合中的同意户，也可能翻盘。「地主们也不是省油的灯，看到容积奖励的提升，也想要得到更好的分配条件，往往导致改建案一拖就是十余载岁月。」对于「都更条例」1998年成立以来历经9次修法，是否真正鼓励危险或老旧公寓加速改建，鑫建筑执行长许峻豪持保留态度。他认为，容积奖励固然能增加诱因，但该有的代拆魄力或是抑制大开口地主的税负规定，都应该同时要有配套措施，才能让改建同意户能有新家可归。

「本来是希望当成改建的诱因，但已经要改建的、不需要在外力鼓励的，反而赚得快又多。」瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫表示，奖励持续加码之下，确实有「撑得越久、领得越多」、「等得越久、赚得越大」的感觉。

都更过程中，整合是最困难的一环，目前业界希望能设立「都更危老整合业」的新业别及相关管理条例，能有法律约束和明确收费项目，以健全都更市场。示意图。（图／马景平摄）

黄舒卫也提醒，台塑都更案压倒性的产权集中特质，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策奖励值的增加，却忽略更多的市场不确定性，尤其近期各县市为了反映物价，纷纷调高都更案建物工程造价标准，会直接影响合建分屋的条件，过度的期待与等待，反而得不偿失。

都更专家彭彦祥也提出另一修法方向，都更条例里「共同负担项目」里面有人事费用、风险管理费，但却少了最重要的初期整合者的劳务报酬，目前都更推动师必须挂在建筑师、建经公司、营造厂或建商名下才能让报酬有名目核销，因此他建议成立「都更危老整合业管理条例」，就如同仲介有经纪业管理条例一样，「能有法律约束和收费项目，明确规范整合到多少程度就能有多少报酬，并于都更条例增订整合业视都更规模或住户人数得获得不同百分比的容积奖励，避免都更推动师还没完成任务先被饿死。」

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