房仲作家杠建商2》危老容积奖励应归谁？建商全吞：与地主无关

建筑拆除前为3栋连栋透天，中间为地主陈俊发所有，物件狭长分前后栋，面饶河街地前栋一楼收租，2、3楼自住，面松河街后栋则整栋收租。（图／读者提供）

北市松山区预售案「松茑青语」惊爆纠纷。地主儿子正是知名房仲作家陈泰源，陈泰源向本刊投诉，家中祖产与建商大家地产协议「合建」，建商却私自申请「危老」，过程还涉及伪造文书，甚至不给地主选屋就开卖，几经协调无效，只好提告。

陈泰源的爷爷陈金火早年是矿工，后来落脚饶河街经营「隆兴棉被店」，与奶奶两人白手起家，陈家大家族是饶河街3大地主之一，「爷爷有8个小孩，包含嫁出去的姑姑，都是一人一整栋房子当嫁妆。」陈泰源说。饶河街夜市一位住户回忆，「陈家阿公（陈泰源的爷爷）可说是『饶河街王永庆』，这里没人不认识陈家。」

宝吉第建设于前年1月22日发函通知地主搬迁，其倒闭后，陈俊发才认识卓家雄，并于3月签署补充协议，但他发现卓文雄伪造的协议版本日期写着1月12日，当时他根本不认识卓家雄。（图／黄威彬摄）

陈金火过世后不久，「隆兴棉被店」因消费型态改变，生意受影响，陈家改当包租公。2014年间，建商「宝吉第建设」（后由「大家地产」接手）买下「松茑青语」基地的其中一块地，再与陈家及另一位地主签署合建；危老重建条例则于2017年5月间公告实施。

「建商『大家地产』未经地主同意，私自申请危老重建条例，附给信托银行的补充协议也是伪造的，且地主尚未选屋即销售，可能导致一屋二卖，经过信托银行、建管处、议员协调，『大家地产』仍不理不睬，根本是欺压我们。」地主陈俊发投诉。

拿出LINE对话讯息，陈俊发表示2018年3月才透过宝吉第总经理苏义闵介绍与「大家地产」卓家雄认识。（图／黄威彬摄）

「我爸妈只是单纯的小老百姓，一直秉持互信的原则。」陈泰源表示，他们多次询问建商有无申请危老重建条例，建商均回「没有」，「去年10月，我看到媒体报导，老家基地通过危老重建条例，建商却仍睁眼说瞎话否认。」

「建商把我们的房子拆了后，竟态度180度大转变。」东窗事发后，陈家向建商提出危老奖励的容积（28%）应该与地主依比例分，建商坚持照原定契约分配坪数，更说「这是我们努力的结果，与地主无关。」

对此争议，法扬知识整合顾问经理白宗益说，危老奖励增加了建案容积，可卖的户数变多了，相对也稀释了原本地主能持分土地的坪数；而老屋改建发展协会理事长胡伟良也表示，通常建商为了作业上的顺利都会要求代刻印章，同时也会约定使用范围，是很普遍的，但如果谈合建时没有危老条例，后来申请到奖励，应该由双方分享才公平。

不过另一建经开发业者则透露，实务上只要地主信托了便代表同意合约内容，建商可拿地主印章申请各种奖励坪数，一案可能有数十至上百个地主，所以往往不会特别跟地主交代坪数如何产生，因此，建商可主张依照原合约内容，若是原合约载明是固定坪数分回，申请危老多出来的容积奖励则可不用和地主共享。

对于合约究竟如何分配坪数，陈俊发表示，因为有载明若第三人知道则视同失效，所以不便透露，也因此让他哑巴吃黄莲。现在建商不仅不愿依比例，和地主分享危老重建条例的容积，「就连原来签署的合约内容，建商都不履行，我自行估算损失了68.66坪。」陈俊发说。

更多 CTWANT 报导